왜 한국 부동산은 수익 없어도 가격이 떨어지지 않을까? - 서동기 박사의 시장 분석

당신은 이런 의문을 가져본 적 없나요? "왜 한국에서는 부동산 임대 수익률이 낮아도 집값이 떨어지지 않을까?" 이 현상은 한국 부동산 시장의 가장 독특한 특징 중 하나입니다. 서동기 박사(전 한국감정평가협회 회장)의 심층 인터뷰를 통해 한국 부동산 시장의 본질적 문제와 향후 전망을 살펴보겠습니다.

부동산 '비명 소리' 시작에 불과합니다 | 서동기 박사 [신과대화]

 

한국 부동산 시장의 특이한 구조

미국과 한국의 부동산 시장은 근본적으로 다른 작동 원리를 갖고 있습니다. 미국에서는 부동산 수익성이 떨어지면 즉시 가격 하락으로 이어지는 반면, 한국은 수익률이 낮아도 가격이 쉽게 하락하지 않습니다.

 

왜 이런 차이가 발생할까요?

한국인들은 부동산을 "금덩어리"처럼 여기는 경향이 있습니다. 즉, 부동산을 '자산 보존 수단'으로 인식하기 때문에 수익성이 낮아도 쉽게 매도하지 않는 것입니다. 이는 한국, 중국, 일본과 같은 아시아 국가에서 공통적으로 나타나는 특성으로, 집에 대한 '소유권' 개념이 강하게 자리잡고 있습니다.

• 미국: 부동산을 '이용'하는 개념 중심
• 한국: 부동산을 '소유'하는 개념 중심
• 결과: 한국은 공실률이 높아도 가격 하락이 더딤

부동산 '비명 소리' 시작에 불과합니다 ❘ 서동기 박사 [신과대화]

정부 개입이 키운 부동산 거품

서동기 박사는 한국 부동산 시장의 거품이 정부의 지나친 개입에서 비롯되었다고 지적합니다. 정부가 지속적으로 인위적인 가격 조정을 시도하면서 오히려 시장 왜곡을 초래했다는 것입니다.

 

부동산 정책의 문제점:

1. 토지거래허가제와 같은 규제가 비효율적으로 적용됨
2. 필요 없는 지역까지 일괄적으로 묶는 규제로 인해 특정 지역의 가치만 부각됨
3. 정부의 잦은 정책 변화로 시장의 자연스러운 조정 기능이 약화됨

"정부가 부동산 시장에 지나치게 개입하면서 오히려 거품을 키웠습니다. 자연스러운 하락 사이클을 허용하고 정부가 개입하지 않으면 부동산 시장의 거품이 사라지고 건강해질 것입니다." 

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상업용 부동산의 위험한 거품

서동기 박사는 특히 상업용 부동산, 그중에서도 '꼬마 빌딩'의 거품이 심각하다고 경고합니다. 임대 수익률을 고려할 때 현재 가격은 명백히 과대평가되어 있으며, 조정이 불가피하다는 것입니다.

상업용 부동산의 위험 신호:

• 공실률 증가
• 임대 수익률 하락
• 자영업자 폐업 증가
• 소비 감소

이러한 상황에서도 한국의 상업용 부동산 가격이 쉽게 하락하지 않는 이유는 매도자들이 가격 하락을 인정하지 않고 매물을 시장에 내놓지 않기 때문입니다. 하지만 시장 원리상 장기적으로는 가격 조정이 불가피합니다. 

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장기 저성장 국면과 부동산 시장 전망

서동기 박사는 한국이 이미 장기 저성장 국면에 진입했으며, 이는 부동산 시장에도 큰 영향을 미칠 것이라고 전망합니다. 현재 강남 3구처럼 일부 지역만 상승세를 보이는 현상은 일시적이며, 경기 침체가 심화되면 모든 지역의 부동산 가격이 영향을 받을 것이라고 예측합니다.

부동산 시장의 불황 신호:

• 자영업자들의 경영 악화
• 소비 감소 추세
• 글로벌 경제 침체
• 인구 감소 추세

서동기 박사는 "현재 강남 3구의 주택 수요는 상위 1%에 해당하는 부자들로 한정되어 있으며, 30억 이상의 자산을 가진 사람들이 전체 순자산의 1%에 불과합니다. 이런 제한된 수요로는 장기적인 가격 상승을 기대하기 어렵습니다."라고 설명합니다.

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부동산 세제 개선 방안

부동산 시장의 건강한 발전을 위해 서동기 박사는 세제 개편을 제안합니다:

1. 재산세 인상: 투기 수요를 억제하고 실수요 중심 시장으로 전환
2. 양도세 인하: 매도를 촉진하여 시장 유동성 확보
3. 세금 체계 단순화: 복잡한 세금 제도를 간소화하여 거래 활성화

"현재 한국의 보유세는 미국에 비해 매우 낮은 편입니다. 20억 주택 기준으로 세금 부담이 미미한 수준이죠. 보유세를 높이고 거래세를 낮추는 방향으로 정책을 전환해야 합니다."

하지만 보유세 인상은 임대료 상승으로 이어질 수 있어, 이에 대한 보완책도 함께 마련되어야 합니다. 대규모 임대주택 건설 기업에 세제 혜택을 부여하는 방안도 고려할 수 있습니다.

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부동산 투자 전략: 어떻게 대응해야 할까?

서동기 박사는 현재 부동산 시장 상황에서 다음과 같은 투자 전략을 제시합니다:

1. 무주택자: 현재는 주택 구매보다 임대 거주가 유리할 수 있음
2. 1주택 보유자: 가격 변동에 관계없이 보유 유지가 바람직
3. 다주택자: 유동성 확보를 위한 자산 재분배 고려
4. 초고가 아파트 투자: 희소성으로 인해 가격 하락 폭이 제한적일 수 있음

"장기 저성장 국면에서는 안전자산 확보와 유동성 관리가 중요합니다. 부동산만으로 자산을 집중시키는 것은 위험할 수 있습니다."

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미래를 위한 부동산 시장 개선 방향

서동기 박사는 한국 부동산 시장의 건강한 발전을 위해 다음과 같은 방향성을 제시합니다:

1. 정부 개입 최소화: 시장의 자연스러운 조정 기능 회복
2. 대규모 임대주택 활성화: 미국처럼 임대주택 시장 육성
3. 세제 개편: 보유세 강화, 거래세 완화
4. 부실 건설사 구조조정: 건전한 건설사 중심의 시장 재편

"부동산 시장의 건강한 발전을 위해서는 하락 사이클을 인위적으로 막지 말고, 자연스러운 시장 흐름에 맡겨야 합니다. 고통스러운 과정이지만, 이를 통해 시장이 정상화될 수 있습니다."

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결론: 부동산 시장의 패러다임 전환

한국 부동산 시장은 지금 중요한 전환점에 서 있습니다. 장기 저성장 시대로 접어들면서 과거와 같은 지속적인 가격 상승을 기대하기 어려워졌습니다. 서동기 박사의 분석에 따르면, 앞으로 부동산 시장은 '소유'에서 '이용' 중심으로, '투기'에서 '실수요' 중심으로 패러다임이 전환될 것입니다.

이러한 변화 속에서 현명한 부동산 투자 결정을 내리기 위해서는 시장의 구조적 변화를 이해하고, 자신의 재정 상황에 맞는 전략을 선택하는 것이 중요합니다. 부동산은 더 이상 '무조건 오르는 자산'이 아니라 '관리해야 하는 자산'으로 인식의 전환이 필요한 시점입니다.

당신은 이러한 변화에 어떻게 대응하고 계신가요? 부동산에 대한 인식을 새롭게 할 때가 아닐까요?

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Why Don't Korean Real Estate Prices Fall Despite Low Returns? - Dr. Dong-gi Seo's Market Analysis

Have you ever wondered: "Why don't Korean real estate prices fall despite low rental yields?" This phenomenon is one of the most unique characteristics of the Korean real estate market. Through an in-depth interview with Dr. Dong-gi Seo (former president of the Korean Appraisal Association), we'll examine the fundamental issues of the Korean real estate market and future prospects.

The Unique Structure of the Korean Real Estate Market

The real estate markets in the United States and Korea operate on fundamentally different principles. In the US, when real estate profitability decreases, it immediately leads to price drops, while in Korea, prices don't easily fall even with low yields.

Why does this difference occur?

Koreans tend to view real estate as "gold bars." In other words, they perceive real estate as a 'means of asset preservation,' so they don't easily sell even when profitability is low. This is a characteristic commonly found in Asian countries like Korea, China, and Japan, where the concept of 'ownership' of homes is strongly established.

• United States: Focus on the concept of 'using' real estate
• Korea: Focus on the concept of 'owning' real estate
• Result: In Korea, prices fall slowly even with high vacancy rates

Real Estate Bubbles Created by Government Intervention

Dr. Seo points out that the bubble in the Korean real estate market stems from excessive government intervention. He argues that the government's continuous attempts at artificial price adjustments have actually caused market distortions.

Problems with real estate policies:

1. Regulations such as the Land Transaction Permit System are inefficiently applied
2. Regulations that unnecessarily restrict entire areas only highlight the value of specific regions
3. Frequent policy changes by the government weaken the market's natural adjustment function

"The government's excessive intervention in the real estate market has actually created bubbles. If we allow natural downward cycles and the government doesn't intervene, the real estate market's bubbles will disappear and it will become healthier."

The Dangerous Bubble in Commercial Real Estate

Dr. Seo warns that the bubble is particularly serious in commercial real estate, especially in 'small buildings.' He states that current prices are clearly overvalued considering rental yields, and an adjustment is inevitable.

Warning signs in commercial real estate:

• Increasing vacancy rates
• Declining rental yields
• Increasing business closures
• Decreasing consumption

The reason Korean commercial real estate prices don't easily fall despite these conditions is that sellers don't acknowledge price drops and don't put properties on the market. However, according to market principles, price adjustments are inevitable in the long term.

Long-term Low Growth Phase and Real Estate Market Outlook

Dr. Seo predicts that Korea has already entered a long-term low growth phase, which will significantly impact the real estate market. He forecasts that the current upward trend in only some areas, like Gangnam's three districts, is temporary, and as the economic recession deepens, real estate prices in all regions will be affected.

Signs of recession in the real estate market:

• Deteriorating management conditions for self-employed
• Decreasing consumption trends
• Global economic downturn
• Population decline trends

Dr. Seo explains, "Currently, housing demand in Gangnam's three districts is limited to the top 1% of wealthy people, and those with assets over 3 billion won account for only 1% of total net assets. With such limited demand, it's difficult to expect long-term price increases."

Real Estate Tax Improvement Measures

For the healthy development of the real estate market, Dr. Seo proposes tax reforms:

1. Increase property tax: Suppress speculative demand and transition to a market centered on actual demand
2. Reduce transfer tax: Promote sales to secure market liquidity
3. Simplify tax system: Streamline complex tax systems to activate transactions

"Currently, Korea's property tax is very low compared to the United States. For a 2 billion won house, the tax burden is minimal. We need to shift policies toward higher property taxes and lower transaction taxes."

However, increasing property taxes could lead to higher rents, so complementary measures should be prepared. Providing tax benefits to large-scale rental housing construction companies could also be considered.

Real Estate Investment Strategy: How Should We Respond?

Dr. Seo suggests the following investment strategies in the current real estate market situation:

1. Non-homeowners: Renting may be more advantageous than buying at present
2. Single-home owners: It's advisable to maintain ownership regardless of price fluctuations
3. Multi-home owners: Consider asset redistribution for liquidity
4. Ultra-luxury apartment investments: Price drops may be limited due to scarcity

"In a long-term low growth phase, securing safe assets and managing liquidity are important. Concentrating assets solely in real estate could be risky."

Future Directions for Improving the Real Estate Market

Dr. Seo presents the following directions for the healthy development of the Korean real estate market:

1. Minimize government intervention: Restore the market's natural adjustment function
2. Activate large-scale rental housing: Foster the rental housing market like in the United States
3. Tax reform: Strengthen property taxes, ease transaction taxes
4. Restructure insolvent construction companies: Reorganize the market centered on sound construction companies

"For the healthy development of the real estate market, we shouldn't artificially block downward cycles, but leave them to natural market flows. It's a painful process, but through this, the market can normalize."

Conclusion: Paradigm Shift in the Real Estate Market

The Korean real estate market is at a critical turning point. As we enter a long-term low growth era, it's becoming difficult to expect continuous price increases as in the past. According to Dr. Seo's analysis, the real estate market will shift from 'ownership' to 'usage' and from 'speculation' to 'actual demand' in the future.

To make wise real estate investment decisions amid these changes, it's important to understand the structural changes in the market and choose strategies that fit your financial situation. Real estate is no longer an 'asset that always rises' but an 'asset that needs to be managed,' requiring a shift in perception.

How are you responding to these changes? Isn't it time to reconsider your perception of real estate?

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