토허제가 쏘아올린 풍선: 부동산 규제의 역설과 지역별 투자 전략

'토허제'라는 말을 들어보셨나요? 토지거래허가제의 줄임말로, 최근 부동산 시장의 뜨거운 감자가 되었습니다. 갑자기 확대된 토허제로 인해 부동산 시장이 요동치고 있는데요. 과연 정부가 의도한 대로 집값 안정에 기여할까요, 아니면 또 다른 풍선효과를 불러일으킬까요? 오늘은 토허제의 영향과 앞으로의 부동산 시장 전망에 대해 심층적으로 알아보겠습니다.

 

토허제가 쏘아올린 부동산, 솟아오른 집값의 앞날은? f. 분전아카데미 김건우 대표 [인뎁스 60]

 

토허제 재지정, 무엇이 달라졌나?

지난 3월 24일을 기점으로 토지거래허가구역이 서울 강남·서초·송파·용산구 전역으로 확대되었습니다1. 집값 급등을 차단하기 위한 이번 조치는 특정 구역이나 동이 아닌 구 단위로 광범위하게 지정된 첫 사례인데요.

주요 변경사항과 영향

• 강남3구와 용산구의 2200개 아파트 단지(약 40만 가구)가 영향권에 들어갔습니다1
• 6㎡(주거지역 기준) 이상 아파트 거래 시 구청장 허가가 필요해졌습니다1
• 2년 이상 직접 거주할 실수요자만 매수가 허용됩니다1
• 사실상 '갭투자'(전세를 끼고 집을 사두는 방식)가 불가능해졌습니다1
• 세대원 전원이 무주택자이거나 기존 주택을 1년 이내에 처분해야 합니다1

정부의 이번 조치는 지난 2월 서울 잠·삼·대·청(잠실·삼성·대치·청담동) 지역의 토지거래허가구역 해제 이후 나타난 서울 전역의 집값 요동에 대응하기 위한 것입니다2. 한국부동산원 자료에 따르면, 토허제 해제 후 강남구, 송파구, 서초구의 집값은 각각 전주 대비 0.83%, 0.79%, 0.69%씩 상승했습니다2.

토허제의 역설: 의도한 효과를 볼 수 있을까?

토허제가 정말 집값 상승을 억제할까요? 전문가들의 의견은 엇갈립니다.

토허제의 두 얼굴

토허제 시행 직후 급매물이 증가하며 가격 하락이 나타나기도 했습니다. 특히 전세를 보유한 소유자들이 판매에 제약을 받으면서 판매 압박이 커졌습니다. 반면, 매수 수요 감소로 급매물 가격이 고점 대비 조정되는 현상도 보였습니다.

하지만 규제가 오히려 집값을 끌어올리는 역설적인 현상도 발생했습니다. 서울시의 토허제 재지정 발표 이후, 규제 시행 전 마지막 기회라는 심리가 작용해 일부 지역에서는 오히려 집값이 급등했습니다. 이는 **"정부 정책에 맞서지 마라"**라는 부동산 투자 격언에도 불구하고, 때로는 규제가 의도치 않은 결과를 가져올 수 있음을 보여줍니다14.

위례신도시: 행정구역 하나로 갈린 운명

토허제 재지정에 따른 혼란은 위례신도시에서 극명하게 드러났습니다. 같은 위례신도시에서도 길 하나를 사이에 두고 송파구에 속한 단지만 규제가 적용되는 상황이 발생한 것입니다4.

"집값이 오른 건 잠실이고 위례 집값은 1년 전과 똑같아요. 그런데 왜 여기도 규제지역에 묶이나요. 더구나 성남과 하남 행정구역 단지는 규제가 적용되지 않는데, 송파구로 구분된 행정구역만 토지거래허가구역으로 지정된다니 어이가 없습니다."4

실제로 위례신도시 송파구 지역 아파트는 토허제 해제 이후에도 오히려 집값이 하락했습니다3:

• 송파구 장지동 '위례 장지힐스테이트송파위례' 101㎡: 16억3000만원(2월22일) ← 17억4500만원(지난해), 1억원 넘게 하락3
• '송파꿈에그린위례24단지' 51㎡: 10억1000만원(2월15일) ← 10억5000만원(지난해 12월), 4000만원 하락3

이처럼 같은 신도시 내에서도 행정구역에 따라 규제 적용 여부가 달라지는 상황은 부동산 시장의 양극화를 더욱 심화시킬 우려가 있습니다.

토허제와 풍선효과: 또 다시 반복되는 패턴

부동산 규제에서 늘 거론되는 '풍선효과'는 이번에도 예외가 아닙니다. 풍선효과란 "풍선의 한쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르는 것처럼, 특정 지역에 대한 규제가 다른 지역의 가격 상승을 유발하는 현상"을 말합니다6.

과거 풍선효과 사례

• 2002년: 강남 지역 투기과열지구 지정 → 분당과 용인 지역 아파트 가격 급등 (24.9%, 20.3%)6
• 2017년: 서울 전역 투기과열지구 지정 → 김포(10.6%), 파주(9.1%), 부산 해운대구(14.1%), 대구 수성구(13.5%) 상승6
• 2020년: 6.17 부동산 대책(수도권 및 지방 광역시 규제) → 세종시(44.9%), 천안(25.9%), 전주(19.5%) 상승6

이번 토허제 확대로 풍선효과가 예상되는 지역으로는 마포구와 성동구가 꼽히고 있으며, 실제로 각각 0.29%, 0.37%씩 가격이 올랐습니다2. 또한 위례신도시의 경우 성남과 하남 지역으로 풍선효과가 이어질 것이라는 전망도 나오고 있습니다3.

2025년 부동산 시장 전망: 양극화가 심화된다

2025년 부동산 시장은 어떻게 될까요? 전문가들은 지역별, 유형별 양극화가 더욱 심화될 것으로 전망합니다.

수도권과 지방의 격차

• 수도권 매매 및 전세가격: 1~2% 내외 상승 전망9
• 지방 매매가격: 보합, 전세가격은 2% 수준 상승 예상9
• 수도권 집중 현상: 인프라와 일자리가 수도권에 집중되어 2030세대의 수도권 선호는 불가피9

정책과 경제 환경의 영향

• 고금리 상황과 대출 규제: 시장 거래량 제한 요인으로 작용10
• 금리 인하 가능성: 하반기부터 점진적 회복세 기대10
• 정치적 불확실성: 소비자 심리에 부정적 영향, 매매가격에 단기적 악영향10

무주택자와 투자자를 위한 실용적 조언

부동산 시장의 변화 속에서 무주택자와 투자자는 어떤 전략을 세워야 할까요?

무주택자를 위한 조언

• 연초 매물 적체 시기에 매수 유리: 매물이 풍부한 시기를 노려 비교 검토하세요12
• 조정대상지역 우선 고려: 세제 혜택을 받을 수 있는 지역을 찾아보세요12
• 신생아 특례대출 소득 요건 완화: 2025년부터 확대되는 금융 지원 제도를 활용하세요1114

투자자를 위한 전략

• 1주택자: '일시적 2주택' 갈아타기로 상급지 공략을 고려해 보세요12
• 2주택 이상: 비조정대상지역이 세제상 유리할 수 있습니다12
• 주택임대사업자 제도 변화: 25년 6월 이후 임대의무기간이 10년에서 6년으로 단축, 세제 혜택을 따져 활용 가능합니다12

결론: 규제 속에서 기회를 찾다

토지거래허가구역 재지정이라는 강력한 규제 조치에도 불구하고, 부동산 시장은 언제나 변화하며 새로운 기회를 제공합니다. 규제가 때로는 의도치 않은 결과를 가져오고, 풍선효과로 인해 새로운 투자 기회가 생길 수도 있습니다.

하지만 현재의 부동산 시장은 정치적 불확실성, 금리 변화, 규제 정책 등 다양한 변수에 영향을 받고 있어 그 어느 때보다 신중한 접근이 필요합니다. 자신의 재정 상황과 미래 계획을 충분히 고려하고, 단기적인 시장 흐름에 휩쓸리기보다는 장기적인 관점에서 판단하는 것이 중요합니다.

여러분은 어떤 전략으로 2025년 부동산 시장에 대응하실 건가요? 토허제의 영향과 풍선효과를 고려한 현명한 결정을 통해 변화하는 시장 속에서 최선의 선택을 하시길 바랍니다.

 

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The Balloon Launched by Land Transaction Permit Zones: The Paradox of Real Estate Regulations and Regional Investment Strategies

Have you heard of "Tohoje"? It's a Korean abbreviation for Land Transaction Permit Zone, which has recently become a hot potato in the real estate market. With the sudden expansion of these permit zones, the real estate market is in turmoil. Will it contribute to housing price stability as the government intended, or will it trigger another balloon effect? Today, we'll take an in-depth look at the impact of these permit zones and the future outlook for the real estate market.

What Changed with the Reintroduction of Land Transaction Permit Zones?

As of March 24, land transaction permit zones were expanded to cover the entire Gangnam, Seocho, Songpa, and Yongsan districts in Seoul1. This measure, aimed at curbing soaring housing prices, is the first case where designations have been made on a district-wide scale rather than for specific areas or neighborhoods.

Key Changes and Impacts

• 2,200 apartment complexes (approximately 400,000 households) in the Gangnam three districts and Yongsan are affected1
• Transactions of apartments larger than 6㎡ (based on residential areas) now require district office approval1
• Only actual residents who will live in the property for at least 2 years are allowed to purchase1
• "Gap investment" (buying properties with jeonse tenants) has effectively become impossible1
• All household members must either be non-homeowners or dispose of existing homes within 1 year1

The government's measure is in response to the housing price fluctuations across Seoul following the lifting of land transaction permit zones in the Jamsil, Samsung, Daechi, and Cheongdam areas in February2. According to the Korea Real Estate Board, after the permit zones were lifted, housing prices in Gangnam, Songpa, and Seocho districts rose by 0.83%, 0.79%, and 0.69% respectively compared to the previous week2.

The Paradox of Permit Zones: Will They Achieve the Intended Effect?

Will the permit zones really suppress housing price increases? Expert opinions are divided.

The Two Faces of Permit Zones

Immediately after the implementation of permit zones, there was an increase in distress sales, leading to price drops. In particular, owners with jeonse tenants faced selling constraints, increasing selling pressure. Conversely, the decreased buying demand led to price adjustments in distress sales compared to peak prices.

However, paradoxically, regulations sometimes drove prices up. After Seoul's announcement of reimplementing permit zones, prices surged in some areas due to the psychology of "last chance before regulations." This shows that despite the real estate investment adage "Don't go against government policies," regulations can sometimes yield unintended consequences14.

Wirye New Town: A Fate Divided by Administrative Boundaries

The confusion caused by the reimplementation of permit zones was starkly evident in Wirye New Town. The situation arose where only complexes belonging to Songpa district were subject to regulations, even within the same new town, separated only by a street4.

"It's Jamsil where prices rose, and Wirye's prices are the same as a year ago. So why are we also tied to regulated areas? Moreover, complexes in Seongnam and Hanam administrative areas aren't subject to regulations, but only administrative areas designated as Songpa district are designated as land transaction permit zones, which is absurd."4

In fact, apartment prices in the Songpa district of Wirye New Town decreased even after the permit zones were lifted3:

• Wirye Jangji Hillstate Songpa Wirye 101㎡ in Jangji-dong, Songpa: ₩1.63 billion (Feb 22) ← ₩1.745 billion (last year), down over ₩100 million3
• Songpa Kumegreen Wirye 24 Complex 51㎡: ₩1.01 billion (Feb 15) ← ₩1.05 billion (last December), down ₩40 million3

This situation, where regulation application varies according to administrative districts even within the same new town, raises concerns about further intensifying polarization in the real estate market.

Permit Zones and the Balloon Effect: A Repeating Pattern

The 'balloon effect,' always mentioned in real estate regulations, is no exception this time. The balloon effect refers to "a phenomenon where, like pressing one side of a balloon causes the other side to inflate, regulations in specific areas cause price increases in other areas"6.

Past Balloon Effect Cases

• 2002: Designation of Gangnam area as overheated speculation district → Rapid increase in apartment prices in Bundang and Yongin areas (24.9%, 20.3%)6
• 2017: Designation of all Seoul as overheated speculation district → Increases in Gimpo (10.6%), Paju (9.1%), Haeundae-gu, Busan (14.1%), Suseong-gu, Daegu (13.5%)6
• 2020: 6.17 Real Estate Measures (regulations for metropolitan areas and provincial metropolitan cities) → Increases in Sejong City (44.9%), Cheonan (25.9%), Jeonju (19.5%)6

Areas expected to experience the balloon effect from this expansion of permit zones include Mapo and Seongdong districts, which have already seen price increases of 0.29% and 0.37% respectively2. There are also forecasts that the balloon effect will extend to Seongnam and Hanam areas in the case of Wirye New Town3.

2025 Real Estate Market Outlook: Polarization Intensifies

What will the real estate market look like in 2025? Experts predict that regional and type-based polarization will intensify.

Gap Between Metropolitan and Provincial Areas

• Metropolitan area sales and jeonse prices: Expected to rise by around 1-2%9
• Provincial sales prices: Expected to remain flat, with jeonse prices rising by about 2%9
• Metropolitan concentration phenomenon: With infrastructure and jobs concentrated in the metropolitan area, the preference of those in their 20s and 30s for the metropolitan area is inevitable9

Impact of Policies and Economic Environment

• High interest rates and loan regulations: Acting as factors limiting market transaction volume10
• Possibility of interest rate cuts: Gradual recovery expected from the second half of the year10
• Political uncertainty: Negative impact on consumer sentiment, short-term negative impact on sales prices10

Practical Advice for Non-Homeowners and Investors

What strategies should non-homeowners and investors adopt amid these market changes?

Advice for Non-Homeowners

• Advantageous to purchase during early-year inventory backlog: Look for times when inventory is abundant for comparison12
• Prioritize adjustment target areas: Look for areas where you can receive tax benefits12
• Relaxation of income requirements for newborn special loans: Utilize expanded financial support systems from 20251114

Strategies for Investors

• Single homeowners: Consider upgrading to superior areas through 'temporary dual homeownership'12
• Two or more homeowners: Non-adjustment target areas may be advantageous for taxes12
• Changes to the housing rental business system: From June 2025, the mandatory rental period will be shortened from 10 to 6 years; consider utilizing tax benefits12

Conclusion: Finding Opportunities Amid Regulations

Despite the strong regulatory measure of redesignating land transaction permit zones, the real estate market always changes and offers new opportunities. Regulations sometimes bring unintended consequences, and the balloon effect may create new investment opportunities.

However, the current real estate market is influenced by various variables such as political uncertainty, interest rate changes, and regulatory policies, requiring a more cautious approach than ever. It's important to fully consider your financial situation and future plans, and to make judgments from a long-term perspective rather than being swept up in short-term market trends.

What strategy will you adopt to respond to the 2025 real estate market? We hope you make the best choices in the changing market through wise decisions that consider the impact of permit zones and the balloon effect.

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Citations:

1. https://www.mk.co.kr/news/realestate/11271518
2. http://kpenews.com/View.aspx?No=3585982
3. https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2025/03/19/2025031901424.html
4. https://v.daum.net/v/20250321050526035?f=p
5. http://www.casenews.co.kr/news/articleView.html?idxno=16609
6. https://najoongsa.com/blog/real-estate-balloon/
7. https://www.hri.co.kr/upload/board/kha.PDF
8. https://kinyu.blog/2025%EB%85%84-%EC%B7%A8%EB%93%9D%EC%84%B8%EC%9C%A8-%EB%B3%80%ED%99%94%EC%99%80-%EA%B7%B8-%EC%98%81%ED%96%A5/