재개발 조합 분쟁의 실체, '원플러스원 분양' 약속은 지켜질까?

재개발 사업은 수백에서 수천 명의 조합원들이 참여하는 거대한 프로젝트입니다. 이 과정에서 조합원 간의 이해관계 충돌은 불가피하며, 특히 '원플러스원 분양'과 같은 혜택을 둘러싼 갈등이 심화되고 있어요. 최근 북아현2구역 재개발 사례처럼 조합의 약속 번복으로 인한 분쟁이 법정으로 이어지는 경우가 늘고 있습니다. 이런 분쟁 사례들을 통해 재개발이 단순한 부동산 투자가 아닌 복잡한 사회적, 법적 관계가 얽힌 '작은 우주'임을 알 수 있습니다. 지금부터 재개발 과정에서 발생하는 조합원 간 갈등과 그 해결 방안에 대해 알아보겠습니다.

 

재개발 잘못 들어갔다가 아파트 한채 날렸습니다 (언더스탠딩 장순원 기자)

 

1. 🏢 재개발 과정에서의 조합원 분쟁

조합 내 의사결정과 갈등의 원인

재개발 조합에서 가장 큰 갈등은 의사결정 과정에서 시작됩니다. 모든 조합원의 이해관계를 균등하게 반영하기란 현실적으로 불가능하기 때문이죠.

부산 범천 1-1구역 재개발 사업에서는 공사비 증액을 둘러싸고 조합장과 조합원 사이에 심각한 갈등이 발생했어요. 조합원들은 조합장이 시공업체 선정 과정에서 조합에 손해를 입혔다며 업무상 배임 혐의로 고발하기도 했습니다^1.

이런 상황에서 조합원들은 비상대책위원회를 구성하거나 법적 대응에 나서게 됩니다. 결국 범천 1-1구역에서는 조합장이 해임되는 사태로 이어졌죠^1.

또한 시간이 지남에 따라 부동산 시장 상황, 정부 정책, 사업 환경이 변화하면서 초기 계획과 다른 방향으로 사업이 진행될 수밖에 없는 경우도 많습니다.

원플러스원 조합원 분양의 갈등

약속과 신뢰의 중요성

재개발 사업에서 신뢰는 무엇보다 중요합니다. 조합이 조합원들에게 한 약속이 지켜지지 않을 경우, 이는 단순한 불만을 넘어 심각한 분쟁으로 이어질 수 있어요.

북아현2구역 재개발 사례에서는 조합이 초기에 약속했던 '원플러스원 분양'을 중간에 취소하면서 조합원들의 강한 반발을 불러일으켰습니다^2.

조합원들은 처음 조합에 가입할 때 제시된 조건을 믿고 참여했는데, 이후 조합 총회에서 이를 변경하는 결정이 내려지면 자신들의 권리가 침해받았다고 느끼게 되죠.

이런 상황에서 조합원들은 "신뢰보호 원칙"을 근거로 법적 대응에 나서게 됩니다. 하지만 법원의 판단은 조금 다를 수 있답니다^6.

재개발 관련 법원 판결의 쟁점

2. 🏗️ 원플러스원 조합원 분양의 갈등

원플러스원 분양이란?

'원플러스원 분양'은 도시 및 주거환경정비법에 따라 조합원에게 기존 주택 외에 추가로 한 채의 주택을 더 분양받을 수 있는 권리를 제공하는 제도입니다.

이 제도는 2013년 도심 내 소형주택 공급을 확대하기 위한 목적으로 도입되었어요. 종전 주택 평가액 또는 주거전용면적 범위 내에서 2주택 분양을 허용하고 있습니다^7.

새로 받는 주택 중 한 채는 전용면적 60㎡ 이하의 소형이어야 하며, 3년 이내에는 처분할 수 없다는 조건이 붙습니다. 이 제도는 재개발 참여를 독려하고 소형주택 공급을 늘리는 긍정적인 효과가 있죠^7.

그러나 두 채의 주택을 어떤 가격에 분양받을 수 있는지에 대한 명확한 규정이 없어, 이로 인한 분쟁이 자주 발생합니다.

북아현2구역 사례의 진실

서울 서대문구 북아현2구역 재개발 사업은 원플러스원 분양 취소로 인한 갈등의 대표적인 사례입니다.

이 구역의 조합은 초기에 조합원들에게 원플러스원 분양을 약속했으나, 2024년 1월 총회에서 이를 취소하는 결정을 내렸어요. 조합은 공사비 인상 등으로 인한 사업성 악화를 이유로 들었습니다^2.

실제로 3.3㎡당 490만원이던 공사비가 748만원으로 크게 올랐고, 조합은 일반 분양을 늘려 수익성을 개선하고자 했죠^7.

이에 반발한 조합원들은 "1+1분양 취소는 도시정비법 제76조 관리처분계획 수립 기준을 위반한다"는 서대문구의 지적을 근거로 법적 대응에 나섰습니다^2.

특히 조합원들은 원플러스원 분양 취소와 관련된 법적 분쟁이 해결되지 않은 상태에서 조합이 관리처분계획 수립을 강행하려 하자 총회 자체가 개최되지 못하도록 저지하는 등 강경한 대응을 보였어요^2.

3. 🏢 재개발 관련 법원 판결의 쟁점

조합 결정의 법적 효력과 한계

재개발 조합의 총회는 최고 의사결정기관으로서 정관 변경이나 관리처분계획의 수립·변경에 관한 결정권을 갖습니다.

대법원은 "조합의 총회는 상위법령과 정관이 정한 바에 따라 새로운 총회결의로써 종전 총회결의의 내용을 철회하거나 변경할 수 있는 자율성과 형성의 재량을 가진다"고 판시했어요^10.

그러나 이러한 재량권이 무제한적으로 인정되는 것은 아닙니다. 조합이 행정주체의 지위에서 수립하는 관리처분계획은 조합원의 재산상 권리·의무에 직접적인 영향을 미치는 행정처분이기 때문이죠^3.

대법원은 "재건축조합이 개별 조합원과의 사법상 약정에 직접적으로 구속된다고 보기는 어렵다"면서도 "약정의 취지를 가능한 한 성실하게 반영하기 위한 조치를 취해야 할 의무"가 있다고 판단했습니다^3.

신뢰보호 원칙의 적용과 예외

신뢰보호 원칙은 행정청의 어떠한 행위나 언동의 정당성을 사인이 신뢰한 경우, 보호할 가치가 있는 사인의 신뢰는 보호되어야 한다는 법치 행정의 원칙입니다^9.

대법원은 조합 내부 규범을 변경하는 총회결의가 신뢰보호 원칙에 위반되는지를 판단하기 위해 다음 요소들을 고려합니다^6^9:

• 종전 내부 규범의 내용을 변경해야 할 객관적 사정과 필요성
• 조합이 변경을 통해 달성하려는 이익
• 조합원들이 침해받은 이익의 보호가치와 침해 정도
• 조합원들의 신뢰 침해를 최소화하기 위한 조합의 노력

중요한 점은, 조합의 공적 견해 표명 당시의 사정이 현저히 변경된 경우에는 신뢰보호 원칙이 적용되지 않을 수 있다는 것입니다^9.

북아현2구역 사례에서도 공사비 증가로 인한 사업성 악화라는 사정 변경이 있었고, 이것이 원플러스원 분양 취소의 주요 이유로 인정되었죠^7.

4. 💼 재개발 투자, 무엇을 주의해야 할까?

조합 정관과 결정사항의 면밀한 검토

재개발 사업에 참여하는 조합원이라면 조합의 정관과 주요 결정사항을 꼼꼼히 검토해야 합니다.

특히 조합 설립 초기 단계에서 제시된 조건들이 변경될 가능성이 있음을 인지하고, 이에 대한 대비책을 마련해 두는 것이 중요해요.

조합의 약속이 정관에 명확하게 명시되어 있는지, 그리고 약속이 변경될 경우 어떤 절차를 거쳐야 하는지 확인하세요. 정관에 명시되지 않은 약속은 법적 구속력이 약할 수 있습니다^3.

원플러스원 분양과 같은 특별한 혜택의 경우, 그 조건(가격, 규모, 시기 등)이 구체적으로 명시되어 있는지 확인하는 것이 필수적입니다. 애매한 표현이나 조건은 나중에 분쟁의 씨앗이 될 수 있어요^4.

조합원으로서 권리 보호를 위한 실천 방법

조합원의 권리를 보호하기 위해서는 다음과 같은 행동이 필요합니다:

• 모든 총회와 주요 회의에 적극적으로 참석하기
• 중요한 결정에 대해 질문하고 정확한 정보 요구하기
• 같은 의견을 가진 다른 조합원들과 연대하여 목소리 높이기
• 필요시 비상대책위원회 구성하거나 청원서 제출하기^1

법적 대응이 필요한 경우에는 반드시 전문가의 조언을 구하세요. 재개발 관련 법률은 복잡하므로, 경험 있는 변호사의 도움을 받는 것이 중요합니다^5.

또한 지자체나 관련 기관에 민원을 제기하는 것도 하나의 방법입니다. 북아현2구역 사례에서도 서대문구가 1+1분양 취소에 대한 우려를 표명하며 개입한 바 있어요^2.

5. 💼 재개발 사업의 복잡성과 의사결정의 중요성

다양한 이해관계의 조율 방법

재개발 사업은 수백, 수천 명의 조합원들이 참여하는 대규모 프로젝트이기 때문에 다양한 이해관계가 복잡하게 얽혀 있습니다.

이러한 이해관계를 조율하기 위해서는 무엇보다 투명한 의사소통과 공정한 절차가 필수적이에요. 조합 집행부는 모든 의사결정 과정을 투명하게 공개하고, 조합원들에게 충분한 정보를 제공해야 합니다^10.

다수의 이익만을 고려하는 것이 아니라, 소수 조합원들의 권리도 존중하는 균형 잡힌 접근이 필요합니다. 대법원 판례에서도 보호가치 있는 신뢰는 존중되어야 한다는 원칙을 강조하고 있어요^8.

갈등이 발생했을 때는 법적 분쟁으로 비화되기 전에 중재나 조정을 통해 해결하려는 노력이 중요합니다. 소송은 시간과 비용이 많이 들고, 사업 진행을 지연시켜 모든 조합원에게 손해를 줄 수 있기 때문이죠^2.

성공적인 재개발을 위한 핵심 요소

재개발 사업이 성공하기 위해 꼭 필요한 요소들을 알아볼까요?

1. 조합 집행부의 전문성과 투명성
   • 복잡한 법률, 행정 절차, 금융, 건설 등 다양한 전문지식 필요
   • 투명한 정보 공개와 의사결정 과정 중요
2. 조합원들의 적극적인 참여와 관심
   • 모든 결정을 조합 집행부에만 맡기지 않기
   • 정기적인 설명회와 소통 채널을 통한 의견 수렴
3. 현실적인 사업계획과 유연한 대응능력
   • 시장 상황, 정부 정책, 건설 비용 변화에 탄력적으로 대응
   • 북아현2구역 사례처럼 공사비 상승에 대한 대비책 마련^7
4. 갈등 관리 시스템 구축
   • 분쟁 발생 시 효과적으로 해결할 수 있는 내부 절차와 기구 마련
   • 비상대책위원회나 중재위원회 등을 통한 조기 갈등 해소^1

재개발 사업은 단순한 투자를 넘어 복잡한 사회적, 법적 관계가 얽힌 '작은 우주'와 같습니다. 이 과정에서 발생하는 갈등과 분쟁은 불가피한 측면이 있지만, 모든 참여자가 상호 존중과 이해를 바탕으로 협력한다면 성공적인 결과를 얻을 수 있을 것입니다.

이것만 기억하세요!

재개발 사업에 참여하기 전, 다음 사항을 꼭 체크하세요:

• 조합의 약속은 반드시 정관에 명시되었는지 확인하기
• 원플러스원 분양 등 특별 혜택의 조건을 구체적으로 파악하기
• 조합 총회에 적극적으로 참여하고 중요 결정에 의견 내기
• 사업 환경 변화에 따라 초기 계획이 변경될 수 있음을 인지하기
• 법적 대응이 필요할 경우 전문가의 조언 구하기

재개발은 '함께' 만들어가는 사업입니다. 나의 권리도 중요하지만, 모든 조합원이 상생할 수 있는 방향을 함께 고민해보는 자세가 필요합니다.

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