부동산의 얼굴로 읽는 미국 경제: '부의 효과'가 소비 심리에 미치는 영향

미국 부동산 시장은 단순한 주택 거래 이상으로 전체 경제에 지대한 영향을 미치는 핵심 요소입니다. 오늘은 부동산 가격 변동이 소비자 심리와 실제 소비에 미치는 '부의 효과'를 중심으로, 현재 미국 경제 상황을 진단하고 향후 전망을 살펴보겠습니다. 또한 '마천루의 저주'라는 흥미로운 경제 현상과 함께 금리 인상이 부동산 시장에 미치는 영향도 짚어보겠습니다.

미국 부동산 시장이 침체에 빠져있다.[사진=셔터스톡] 출처 : 포춘코리아 디지털 뉴스(https://www.fortunekorea.co.kr)

부의 효과: 부동산이 소비 심리를 움직이는 방식

부의 효과(Wealth Effect)는 자산 가치가 상승할 때 소비가 증가하고, 자산 가치가 하락하면 소비가 감소하는 경제적 현상을 말합니다. 사람들은 보유한 자산의 가치가 상승하면 심리적으로 부유해졌다고 느끼며, 이로 인해 소비를 더 많이 하게 됩니다. 반대로 자산 가치가 하락하면 가계의 소비 심리가 위축되면서 지출을 줄이게 됩니다.^2

예를 들어, 주식 시장이 호황을 맞아 투자한 주식의 가치가 상승하거나, 부동산 가격이 상승해 집값이 오르면 자산 소유자는 자신이 더 많은 부를 가지고 있다고 인식합니다. 이로 인해 자동차, 가전제품, 여행 등 비필수 소비를 늘리게 되며, 경제 전체의 소비 수요가 증가합니다.^2

이런 메커니즘은 특히 미국 경제에서 두드러지게 나타납니다. 미국에서는 부동산 가격이 상승하면 주택을 담보로 대출을 받아 소비를 확대할 수 있는 '리파이낸싱' 제도가 활발하게 이용됩니다. 이러한 주택담보대출은 고가의 소비재나 교육비, 의료비 등에 사용되며, 이는 경제 전체의 소비를 증가시킵니다.^2

마천루의 저주: 부동산 버블의 역사적 경고

'마천루의 저주'는 초고층 빌딩 건설에 이어 경기 침체가 이어지는 현상을 일컫습니다. 이 용어는 1999년 도이체 방크(Deutsche Bank) 분석가 앤드류 로뤤스(Andrew Lawrence)가 100년이 넘는 경제 데이터를 분석하고 세계에서 가장 높은 건물의 건설과 금융 위기의 시작 사이의 상관관계를 발견한 것에서 비롯되었습니다.^3

역사적으로 살펴보면 여러 사례가 있습니다:

1. 싱어 빌딩(뉴욕, 1908년): 완공 직후 1907년 은행 패닉이 발생하여 뉴욕 증권 거래소가 붕괴^3
2. 크라이슬러 빌딩(뉴욕, 1930년): 1929년 발생한 대공황으로 인해 사무공간 수요 감소 및 공사 중단^3
3. 엠파이어 스테이트 빌딩(뉴욕, 1931년): 대공황 초기에 완공되어 사무실 공간 수요 감소로 정식 개장 지연^3
4. 세계무역센터(뉴욕, 1973년): 베트남 전쟁과 석유파동, 금본위제 폐기로 인한 스테그플레이션으로 불경기 발생^3
5. 페트로나스 타워(쿠알라룸푸르, 1998년): 준공과 동시에 아시아 외환위기 발생으로 오피스 수요 급감^3

이 이론에 따르면, 초고층 빌딩 건설은 부동산 시장의 과도한 낙관과 투기 신호이며, 시장이 스스로 조정될 수밖에 없을 때 그로 인한 경기 침체는 부동산 부문뿐만 아니라 경제 전체에 영향을 미칩니다.^3

미국 금리 인상과 부동산 시장의 위기 가능성

미국 연방준비제도(Fed·연준)의 금리 정책은 부동산 시장에 직접적인 영향을 미칩니다. 9월에 연준은 코로나19 팬데믹 이후 약 4년 만에 기준 금리를 인하했으며, 글로벌 금융위기 때인 2008년 이후 처음으로 '빅컷'(0.50%p 인하)을 단행했습니다.^12

이처럼 금리 변화는 부동산 시장에 큰 영향을 미칩니다. 미국 CNN은 얼마 전 '미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)가 주택시장을 죽이고 있다'는 기사를 냈을 정도로 연준의 이전 금리 인상 정책이 부동산 시장에 부담을 주었습니다.^4

금리가 상승하면 모기지 금리도 함께 올라가 부동산 시장의 새로운 수요가 위축됩니다. 이는 부동산 가격의 하락으로 이어질 수 있으며, 부동산 가격 하락은 앞서 설명한 '부의 효과'로 인해 소비 심리를 위축시킬 수 있습니다.

"미국 경제는 금리 인상에도 불구하고 올 3분기에 2.6% 성장했다. 지난 1분기와 2분기에 각각 -1.6%, -0.6%를 기록했다가 3개 분기 만에 플러스 성장으로 돌아섰다. 하지만 연준의 공격적인 금리 인상으로 향후 성장세가 둔화할 전망이다."^4

유럽 부동산 시장의 현황과 투자 기회

한편, 유럽 부동산 시장도 주목할 만한 변화를 보이고 있습니다. 유럽 부동산은 사이클의 저점에 가까워지면서 매력적인 투자 기회가 생겨나고 있다는 분석이 있습니다.^7

"오는 2027년까지 900억유로(약 130조1823억원) 규모 리파이낸싱 수요가 발생할 것이기 때문에 에쿼티 투자가 가능한 투자자에게 새로운 투자 기회가 발생할 것으로 예상된다."^7

또한 유럽 소비자 신뢰지수가 회복되면서 리테일 부동산 전망이 개선되고 있으며, 공급부족을 겪는 물류 부동산 및 주거시설에서도 투자 기회를 찾을 수 있다는 전망입니다.^7

미국 리츠 투자에 대한 전망

미국의 금리 인하는 리츠(REITs) 투자에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 대표적인 금리 인하 수혜 산업인 미국 리츠는 금리가 낮아질수록 자본 조달 비용이 줄어들고, 이를 통해 수익성 개선과 배당금을 확대 지급할 수 있습니다.^5

"매체는 금리 경로와 리츠의 주가 추이가 상당한 상관관계에 있다는 점을 강조했다. 미국 금리인상 시기와 주가가 꺾이는 점이 일치한다는 것이다. 부동산을 매수해야 하는 리츠 사업의 특성상 금리에 민감한 대표적인 업종이라고 소개했다."^5

이제 연준의 피벗(금리 인하로의 전환)이 시작된 만큼 리츠에 주목할 필요가 있습니다.

"작년부터 투자자들은 향후 더 낮은 금리를 예상하며 리츠에 다시 관심을 갖게 됐다"며 "추가 금리인하는 리츠와 고수익 배당주로 더 많은 투자자를 이끌 가능성이 크다"^5

주식 시장과 부동산 시장의 상호 관계

부동산과 주식 시장은 완전히 동일하게 움직이지는 않지만, 강력한 경제적 충격이 발생할 때는 함께 하락할 수 있습니다. 미국 부동산 시장의 변화는 간접적으로 한국 주식 시장에도 영향을 미칠 수 있습니다.

"부동산과 채권은 사람들이 말하는 것처럼 risk가 작지 않고, 상당히 많은 노력이 듭니다. 그리고 주식 시장은 사람들이 얘기하는 것처럼 위험하지도 않구요. 예를 들면, 이번 covid-19때문에 부동산에 주로 투자하는 REIT종목인 VNQ가 30%나 떨어졌지만, Amazon은 지난 2~3년의 침체를 딛고, 아시다시피 떡상중이죠."^8

부동산 시장의 둔화는 소비 심리를 위축시켜 기업 실적에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 이는 주식 시장의 하락으로 이어질 수 있습니다. 따라서 투자자들은 미국 부동산 시장의 동향을 주시할 필요가 있습니다.

미국 연준 정책이 한국 경제에 미치는 영향

미국 연준의 정책은 미국 경제뿐만 아니라 한국 경제에도 영향을 미칩니다. 특히 부동산 시장과 관련하여 미국의 금리 정책은 한국 경제에도 파급 효과를 가져올 수 있습니다.

"미국 연준이 돈을 많이 찍을 수 있는 이유는 달러가 기축통화가 되었기 때문입니다. 제 2차 세계대전 이후 미국이 초강대국이 되면서 달러가 기축통화가 되었는데 또 한가지 가장 강력한 무기가 미국 채권이다. 미국채가 세계 기축 채권이기 때문에 위기가 오면 사람들은 안전자산인 미국채로 몰리는 것이다."^11

한국 경제는 미국 경제와 밀접하게 연결되어 있기 때문에 미국 부동산 시장의 변화는 한국 경제에도 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 미국 연준의 금리 정책과 부동산 시장 동향을 주시할 필요가 있습니다.

결론: 투자자를 위한 조언

현재 미국은 금리 인하 사이클에 진입했으며, 이는 부동산 시장과 리츠 투자에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 인플레이션 우려와 같은 요인으로 금리가 다시 상승할 경우, 부동산 시장이 타격을 받을 수 있습니다.

투자자들은 미국 금리 동향, 특히 부동산 담보 대출 금리에 주의를 기울여야 합니다. 또한 '마천루의 저주'와 같은 역사적 경고 신호에도 주목할 필요가 있습니다.

미국 부동산 시장의 변화는 '부의 효과'를 통해 미국 소비와 경제 전반에 영향을 미칠 수 있으며, 이는 간접적으로 한국 경제와 금융 시장에도 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 투자자들은 미국 부동산 시장과 금리 동향을 지속적으로 모니터링하고, 리스크 관리에 주의를 기울여야 할 것입니다.

리츠 투자자들은 금리 인하 사이클에서 수혜를 볼 수 있지만, 인플레이션과 금리 상승 위험에 대비해야 합니다. 다양한 섹터의 리츠에 분산 투자하고, 미국 금리 정책의 변화에 주목하는 것이 중요합니다.

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