지분형 모기지와 정부 주택정책: 이광수 대표의 날카로운 비판

부동산 시장이 요동치는 요즘, "정부의 주택 정책은 살 수 있는 집이 아닌 비싼 집만 공급하고 있다"는 비판이 커지고 있습니다. 특히 증권사 애널리스트 출신으로 "무주택자의 눈으로 시장을 보겠다"고 선언한 이광수 광수네복덕방 대표의 날카로운 지적이 주목받고 있습니다. 그는 현재 정부의 주택 정책이 근본적인 문제 해결에 도움이 되지 않으며, 오히려 가계부채 증가와 시장 왜곡을 초래할 수 있다고 경고합니다. 이 글에서는 정부의 최신 주택 정책인 '지분형 모기지'를 중심으로 현 부동산 시장의 문제점과 이광수 대표가 제시하는 대안을 살펴보겠습니다.

지분형 모기지와 정부 주택정책: 이광수 대표의 날카로운 비판

이 정책 강행하면 서울은 바로 홍콩 집값 됩니다 | 이광수 광수네복덕방 대표

 

1억으로 10억 집 살 수 있다? 지분형 모기지의 실체

정부가 최근 도입을 추진하는 '지분형 모기지'가 화제입니다. "1억으로 10억짜리 주택의 주인이 될 수 있는 길"이라는 슬로건으로 무주택자들의 관심을 끌고 있죠. 하지만 이 정책, 정말 무주택자들에게 도움이 될까요?

지분형 모기지란 개인이 주택 구매 시 한국주택금융공사(주금공) 등 정책금융기관이 지분 투자자로 참여해 매수자의 대출 부담을 완화하는 제도입니다. 쉽게 말해, 내가 산 집의 소유권을 정부와 나눠 가진다는 개념이죠^2.

예를 들어 집값이 10억원이라면, 내 돈은 1억원만 있어도 은행 대출 4억원, 나머지 5억원은 주금공이 지분으로 취득하는 방식으로 적은 돈으로도 내 집 마련이 가능합니다. 정부 입장에서는 가계부채 증가 없이 무주택자 지원이 가능하다는 장점이 있습니다^2.

하지만 이광수 대표는 이런 방식이 근본적인 해결책이 되지 못한다고 지적합니다. "무주택자에게는 시장이 좋아지는 게 아니라 나빠지는 것"이라며, 진짜 문제는 집값 자체가 너무 비싸다는 점을 강조합니다^13.

지분형 모기지의 위험성: 도덕적 해이와 시장 왜곡

지분형 모기지는 겉으로 보기에 무주택자에게 혜택을 주는 것 같지만, 사실은 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다. 가장 큰 우려는 '도덕적 해이'와 시장 왜곡 가능성입니다.

비판론자들이 가장 우려하는 점은 집값 하락 시 구매자는 자신의 손실 부담이 크지 않기 때문에, 주택 가격이 떨어지는 상황에서 주금공 지분의 손실이 커지기 전에 집을 서둘러 '금매'로 처분할 유인이 매우 커진다는 것입니다^5.

또한 악의적인 공모를 통해 악용될 수도 있습니다. 구매자 A가 지분형 모기지로 매입한 주택을, 공모한 B에게 시세보다 훨씬 낮은 가격에 매각하는 방식이 그 예입니다. A는 소액의 손실만 보고 빠져나오고, B는 시세보다 훨씬 저렴하게 주택을 취득한 후 다시 매각하여 시세 차익을 얻을 수 있는 거죠^5.

전문가들은 이를 두고 '이익은 사유화, 손실은 사회화'라고 지적합니다. 집값이 상승했을 때 개인이 주금공의 지분을 먼저 사들일 수 있는 선택권을 갖지만, 집값이 하락하면 주금공이 손실을 우선 부담하는 구조이기 때문입니다^11.

문제는 공급? 아니, 가격입니다!

이광수 대표는 현 정부의 주택 정책이 근본적인 문제를 잘못 파악하고 있다고 지적합니다. 그는 "지금 집값이 오르는 이유는 수요가 증가해서다. 그러면 수요 얘기를 해야 하는데 공급 얘기를 하고 있다. 본질을 숨기는 것"이라고 비판합니다^13.

박상우 국토교통부 장관이 "앞으로 주택 공급이 많아질 테니 집값이 안정될 거라"고 하는 것에 대해 이광수 대표는 "그건 틀린 얘기다. 원인 파악을 잘못한 것"이라고 반박합니다. 현재 수요 증가는 정부가 정책으로 부추긴 측면이 있다는 것이죠^13.

실제로 현재 부동산 시장은 미분양 문제가 심각합니다. 2025년 1월 기준 전국 미분양 주택이 72,624호로 전월 대비 3.5% 증가했으며, 수도권에서만 16.2% 증가했습니다^20. 이는 공급이 부족해서가 아니라, 너무 비싸서 팔리지 않는다는 것을 의미합니다.

왜 건설사들은 가격을 내리지 않을까?

이광수 대표는 건설사들이 분양가를 낮추기보다 정부 지원에 의존하는 행태를 지적합니다. 건설사들은 높은 분양가를 책정한 후, 주택이 팔리지 않을 경우 정부 지원을 요청하는 패턴을 보이고 있습니다.

실제로 시멘트 가격과 같은 건축 원자재 가격은 변동을 보이지만, 이것이 분양가에 제대로 반영되지 않는 경우가 많습니다. 2021년 8월부터 2023년 6월까지 시멘트 가격 증가율은 54.2%였지만, 이를 재료로 하는 레미콘 가격 증가율은 26.2%에 그쳤습니다[^12]. 이는 원자재 가격 변동이 최종 소비자 가격에 완전히 전가되지 않는다는 것을 보여줍니다.

반면, 일부 건설회사들은 상당한 수익을 올리고 있습니다. 삼성물산은 2024년 3분기까지 약 5.7%의 영업이익률을 기록했고, 대우건설은 3.6%, DL이앤씨는 3.0%를 기록했습니다^6. 이는 건설사들이 충분한 이익 마진을 확보하고 있음에도 불구하고 가격 인하를 꺼리고 있다는 것을 시사합니다.

재건축 활성화의 딜레마

정부의 8‧8부동산대책에 따른 재개발‧재건축 등 도시정비사업 활성화 정책도 이광수 대표의 비판 대상입니다. 그는 이러한 정책이 오히려 특정 지역의 집값 상승을 부추기고 불균형을 심화시킬 수 있다고 우려합니다.

실제로 재건축 정책과 관련된 논란이 있습니다. '재건축 초과이익 환수제'를 둘러싼 통계 조작 논란이 그 예입니다. 현행 지침대로 부동산원의 주택가격동향조사를 쓰면 주변 집값은 23%가량 올랐지만, 실거래지수로 보면 99% 올랐다는 차이가 발생합니다. 이로 인해 부담금이 1인당 1억 6천여만원에서 0원으로 크게 달라질 수 있는 상황입니다^7.

도시 다양성 상실의 위험

이광수 대표는 재건축 정책이 도시의 허파 기능을 훼손하여 다양성이 사라지고 있다고 우려합니다. 서울이 점차 획일화된 고층 아파트 단지로만 변모하면서 도시 생태계의 다양성이 사라지고 있다는 것입니다.

또한 그는 현재의 재건축 모델이 특정 지역의 고가 주택만 공급하는 문제를 지적합니다. 실제로 서울시는 최근 강남권에 대한 토지거래허가구역 지정을 일부 해제했다가, 매매 가격이 급등하자 다시 강남과 서초, 송파, 용산 등을 토지거래허가구역으로 지정했습니다^19. 이는 특정 지역의 집값 불안정성을 보여주는 사례입니다.

진짜 필요한 건 인센티브 기반 정책

이광수 대표는 부동산 시장을 안정화하기 위해서는 규제보다 인센티브를 통한 접근이 필요하다고 강조합니다. "부동산 시장 참여자들은 인센티브에 의해 행동하며, 채찍으로는 움직이지 않는다"는 것이 그의 주장입니다.

그는 "다주택자를 줄이기 위해서는 다주택자의 보유세를 올려서는 안 되고, 대신 일주택자의 인센티브를 강화해야 한다"고 제안합니다. 이는 사람들이 자연스럽게 다주택을 원하지 않게 만드는 방법이라는 것이죠.

또한, 정책의 일관성을 강조합니다. "정책을 믿지 못하는 유주택자와 무주택자의 반응은 부동산 정책의 실패를 초래한다"며, 앞으로의 부동산 정책은 일관성을 기반으로 해야 한다고 주장합니다.

가격 인하가 근본적인 해결책

이광수 대표가 가장 강조하는 것은 결국 '가격 인하'가 근본적인 해결책이라는 점입니다. 가계부채 증가나 정부 지원에 의존하는 방식이 아닌, 실제로 무주택자들이 감당할 수 있는 가격의 주택 공급이 이루어져야 한다는 것이죠.

현재 지방을 중심으로 미분양 문제가 심각한 상황에서, 그는 가격 조정이 불가피하다고 봅니다. 실제로 2025년 2월 기준 대구의 악성 미분양 물량이 3,067호로 가장 많았고, 경북(2,502호), 경남(2,459호), 부산(2,261호) 등 TK와 PK 지역 악성 미분양 수가 전체의 47%를 차지하고 있습니다^19. 이는 공급 과잉이 아닌 적정 가격의 부재를 보여주는 증거입니다.

부동산 시장, 근본적인 변화가 필요한 때

이광수 대표는 "거래량이 이 정도로 증가할 거라곤 예측하지 못했다"며 "시장의 변화가 굉장히 가팔라"졌다고 언급했지만, 여전히 "올해 하반기든 내년 상반기든 가격 하락은 다시 시작될 것"이라는 예측을 고수하고 있습니다^13.

그는 "예상치 못하게 가격이 올랐으니 하락 폭도 훨씬 더 클 수 있다"며, 내 집 마련은 당연히 집값이 하락할 때 하는 것이 좋다고 조언합니다^13.

부동산 시장의 근본적인 문제해결을 위해서는 정부의 보다 담대한 접근이 필요합니다. 지금처럼 대출 확대나 지분 투자로 일시적 효과를 노리는 것이 아닌, 실제로 무주택자들이 구매할 수 있는 적정 가격의 주택 공급에 초점을 맞추어야 할 것입니다.

부동산은 단순한 자산이 아닌 사람들의 삶의 터전입니다. 미래를 위한 지속가능한 부동산 정책은 특정 계층의 이익이 아닌, 모든 국민이 적정한 주거 환경에서 살 수 있도록 하는 데 중점을 두어야 할 것입니다.

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