텅 빈 서울 오피스, 이중 침체의 그림자 - 공실대란의 충격적 실태와 해결책

서울의 고층 빌딩들이 썰렁하게 비어가고 있습니다. 최근 들어 서울 오피스 시장에서 '공실대란'이라는 단어가 자주 들려오는데요. 불과 2년 전만 해도 상상하기 어려웠던 현상입니다. 왜 갑자기 서울의 핵심 업무지구 건물들이 세입자를 구하지 못하고 있을까요? 그 중심에는 '이중 침체'라는 경제적 현상이 자리 잡고 있습니다. 오늘은 서울 오피스 공실대란의 원인과 그 충격적인 실태, 그리고 투자자와 기업들이 알아야 할 대응책에 대해 함께 알아보겠습니다.

창동·마곡 ‘신규 오피스’ 절반 텅텅도심권 대형빌딩도 임차인 못 구해2029년 공실률 14% ‘쇼크 전망’M&A 물건 쌓이는데 매수처 못 찾아

충격적인 서울 오피스 공실 현황

최근 부동산 시장을 뜨겁게 달구고 있는 서울 오피스 공실 문제는 생각보다 훨씬 심각한 수준입니다. 불과 몇 년 전만 해도 서울의 주요 오피스 건물들은 입주 대기자가 줄을 서는 '공실률 제로' 시대였는데, 지금은 완전히 다른 상황이 펼쳐지고 있습니다.

서울 오피스 건물의 공실률은 2023년 말 2.7%에서 2024년 말 기준 6%로 급증했습니다^3. 이는 불과 1년 만에 3.3%포인트나 상승한 수치입니다. 더 충격적인 것은 부동산서비스기업 젠스타메이트의 예측이 현실로 다가오고 있다는 점인데요. 이 회사는 2026년 말 서울 오피스 건물의 공실률이 8.7%, 2029년에는 무려 14% 이상으로 치솟을 것이라고 전망하고 있습니다^3.

서울 지역별로 살펴보면 상황은 더욱 심각합니다. 도봉구 창동의 '씨드큐브 창동'은 준공 1년 9개월이 지났음에도 불구하고 오피스 공실률이 50%에 달합니다^1. 즉, 건물의 절반이 비어있는 상황입니다. 2025년 2월 기준 강남권역의 공실률은 3.4%로 서울 주요 업무지구 중 가장 높은 수치를 기록했으며, 이는 1년 전(1.72%)에 비해 2배나 상승한 수준입니다^5.

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서울 오피스 공실대란의 주범, '이중 침체'란 무엇인가?

서울 오피스 시장의 공실대란을 초래한 핵심 원인으로 전문가들은 '이중 침체'를 지목하고 있습니다. 이중 침체란 무엇일까요? 간단히 말해 '공급 과잉'과 '수요 위축'이 동시에 발생하는 현상을 말합니다^1.

공급 과잉의 배경

저금리 시대였던 2010년대 후반부터 2020년대 초반까지 많은 개발업체들이 오피스 건물 건설에 뛰어들었습니다^1. 당시는 서울 오피스 수요가 높고 투자 수익률도 좋았기 때문에 '짓기만 하면 채워질 것'이라는 낙관적 전망이 지배적이었죠. 그러나 착공부터 준공까지 평균 3~5년이 걸리는 대형 오피스 건물들이 최근 잇따라 완공되면서 시장에 대량의 오피스 공간이 쏟아져 나오게 되었습니다^2.

대표적인 업무밀집 지역인 강서구 마곡지구만 봐도 2028년까지 업무 면적 약 109만㎡가 추가 공급될 예정인데, 이는 업무시설 수요 대비 약 58% 더 많은 수준으로 추산됩니다^1. 서울 3대 업무지구 중 하나인 도심권역(CBD)에도 초동 Project 107, INNO88타워, 을지로3가 6지구 등 대형 오피스 공급이 줄줄이 예정되어 있습니다^2.

수요 위축의 원인

공급이 증가하는 와중에 수요는 오히려 줄어들고 있습니다. 글로벌 경기 침체와 한국 경제의 저성장 기조가 지속되면서 기업들은 투자와 고용 확대에 신중한 모습을 보이고 있습니다^1. 특히 코로나19 이후 재택근무와 하이브리드 근무 방식이 확산되면서 기업들의 오피스 공간 수요가 감소한 것도 중요한 요인입니다.

경기 불확실성이 높아지자 기업들은 새로운 사무실 확장보다는 기존 공간을 효율적으로 활용하거나 규모를 줄이는 방향으로 선회하고 있습니다^2. 또한 스타트업과 중소기업들의 투자 위축으로 인해 새로운 오피스 수요가 크게 감소했습니다.

강동 아이파크 더리버 전경 [사진 = HDC현대산업개발]

심화되는 공실대란의 충격적 영향

공실대란이 지속되면서 부동산 시장과 경제 전반에 미치는 영향도 점점 커지고 있습니다. 그 영향은 단순히 건물주의 수익 감소에 그치지 않고 더 넓은 범위로 확산되고 있는데요.

부동산 자산 가치 하락의 위험

오피스 건물의 공실률이 높아지면 건물의 수익성이 떨어지고, 이는 곧 자산 가치 하락으로 이어집니다^4. 임대 수익이 감소하면 투자 수익률도 함께 하락하게 되죠. 현재 상업용 오피스 시장에 매물로 나온 물건의 총 평가가치가 10조원에 달하는 것으로 추정되고 있지만, 경기 불확실성이 높고 공급 물량마저 늘어나 매물 소화가 쉽지 않다는 것이 투자은행(IB) 업계의 중론입니다^2.

임대료 하락과 시장 경쟁 심화

공실률 증가는 필연적으로 임대료 하락 압력으로 이어집니다. 건물주들은 공실을 채우기 위해 임대료를 낮추거나 인센티브를 제공하는 등 경쟁적 마케팅에 나서고 있습니다^4. 이는 기존 임차인들과의 재계약 시에도 임대료 인상이 어려워지거나 오히려 인하 요구에 직면하게 만들고 있습니다.

건물 등급별로 보면 중형 빌딩(2000평 이상-5000평 미만)의 공실률이 4.44%로 가장 높고, 중대형 빌딩(5000평 이상-1만평 미만)도 4.19%로 높은 수준입니다^5. 반면 프리미엄 빌딩(2만평 이상)의 공실률은 1.44%로 상대적으로 낮아, 시장 양극화 현상도 나타나고 있습니다.

오피스 공실대란의 지역별 현황과 특징

서울 오피스 시장의 공실 문제는 지역별로 다른 양상을 보이고 있습니다. 각 업무지구의 특성에 따라 공실률과 시장 전망이 달라지는데, 이를 자세히
살펴보겠습니다.

강남 업무지구(GBD)의 상황

강남 업무지구는 2025년 2월 기준 3.4%의 공실률을 기록하며 서울 주요 업무지구 중 가장 높은 수치를 보이고 있습니다^5. 특히 중형 및 중대형 빌딩의 공실률이 4%를 넘어섰는데, 이는 IT 기업과 스타트업의 투자 위축이 크게 영향을 미친 것으로 분석됩니다. 강남 지역은 불과 1년 만에 공실률이 2배로 증가하는 충격적인 상황을 맞이했습니다.

도심 업무지구(CBD)의 위기

종로와 광화문을 포함하는 도심 업무지구는 3.04%의 공실률을 기록하고 있습니다^5. 이 지역은 대기업 본사와 금융기관이 주로 입주해 있어 상대적으로 안정적이었으나, 초동 Project 107, INNO88타워, 을지로3가 6지구 등 새로운 대형 오피스 공급이 예정되어 있어 향후 공실률 상승이 우려됩니다^2. 특히 예정된 임차사가 많지 않아 공급 시점에는 서울 전체 공실률 상승을 초래할 것으로 예상됩니다.

여의도 및 기타 지역

여의도 권역은 2.41%로 주요 업무지구 중 상대적으로 낮은 공실률을 보이고 있습니다^5. 금융기관과 대기업이 주로 입주해 있어 비교적 안정적인 수요를 유지하고 있기 때문입니다. 반면, 서울 동북권의 도봉구 창동 '씨드큐브 창동'은 준공 후 1년 9개월이 지났음에도 불구하고 50%의 높은 공실률을 보이고 있어 지역 간 격차가 뚜렷합니다^1.

오피스 공실대란 대응 전략: 투자자와 기업을 위한 조언

오피스 공실대란 시대에 투자자와 기업들은 어떻게 대응해야 할까요? 현명한 전략으로 위기를 기회로 바꾸는 방법을 알아보겠습니다.

오피스 투자자를 위한 전략

오피스 건물 투자자나 소유주라면 다음과 같은 전략을 고려해볼 수 있습니다:

• 임차인 유치 인센티브 강화: 장기 계약 보장, 인테리어 비용 지원, 초기 임대료 할인 등 경쟁력 있는 조건을 제시하여 임차인을 유치하세요.
• 공간 혁신과 리모델링: ESG 기준을 충족하는 친환경 건물로의 업그레이드, 스마트 오피스 시스템 도입 등 건물의 가치를 높이는 투자가 필요합니다.
• 유연한 임대 옵션 제공: 기업들의 변화하는 요구에 맞춰 단기 임대, 공유 오피스 공간, 하이브리드 근무 환경 등 다양한 옵션을 제공하는 것이 중요합니다.

기업과 임차인을 위한 기회

반면, 기업과 임차인 입장에서는 오피스 공실대란이 오히려 기회가 될 수 있습니다:

• 임대 조건 개선 협상: 공실률이 높은 시장 상황을 활용해 기존보다 유리한 임대 조건을 협상할 수 있는 좋은 기회입니다.
• 고급 오피스로의 업그레이드: 이전에는 높은 임대료로 접근하기 어려웠던 프리미엄 오피스 공간을 합리적인 가격에 확보할 수 있습니다.
• 사무실 공간 최적화: 하이브리드 근무 환경에 맞는 사무실 재설계와 공간 효율화를 통해 비용 절감과 생산성 향상을 동시에 이룰 수 있습니다.

서울 오피스 시장의 미래 전망: 회복의 시기는 언제?

서울 오피스 시장이 다시 회복되려면 얼마나 많은 시간이 필요할까요? 전문가들의 분석과 미래 시장 전망을 살펴보겠습니다.

단기적 전망: 공실률 상승 지속

향후 2-3년간은 공실률 상승 추세가 지속될 것으로 전망됩니다. 젠스타메이트의 예측에 따르면 2026년 말 서울 오피스 건물 공실률은 8.7%까지 상승할 것으로 예상됩니다^3. 이는 이미 착공되어 준공을 앞둔 대형 오피스 건물들이 시장에 추가로 공급될 예정이기 때문입니다.

이승철 유안타증권 수석 부동산컨설턴트는 "작년 말부터 대형 오피스들이 준공되기 시작하면서 매물이 점차 늘고 있다"며 "경기 불확실성이 높다 보니 기업들이 투자를 꺼리고, 투자 수익률도 낮아진 상태여서 오피스 시장은 당분간 부진할 것으로 보인다"고 전망했습니다^1.

장기적 관점: 시장 재편과 회복 가능성

2029년까지 공실률이 14%까지 증가할 것이라는 비관적 전망도 있지만^3, 장기적으로는 시장이 재편되며 점진적인 회복세를 보일 가능성도 있습니다. 특히 다음과 같은 요소들이 시장 회복에 영향을 미칠 것으로 예상됩니다:

• 경기 회복: 글로벌 및 국내 경기가 회복되면 기업들의 투자와 고용이 늘어나 오피스 수요 증가로 이어질 수 있습니다.
• 오피스 공간의 재정의: 하이브리드 근무 환경에 맞춘 새로운 형태의 오피스 수요가 생겨날 것으로 예상됩니다.
• 시장 자정 작용: 공실률이 높은 저효율 건물들이 용도 전환되거나 리모델링되면서 시장 공급이 조정될 가능성이 있습니다.

이것만 기억하세요: 오피스 공실대란의 핵심 포인트

지금까지 서울 오피스 공실대란의 원인과 현황, 그리고 대응 전략에 대해 알아보았습니다. 마지막으로 반드시 기억해야 할 핵심 포인트를 정리해 드리겠습니다:

• 서울 오피스 공실대란은 '공급 과잉'과 '수요 위축'이 동시에 발생하는 '이중 침체' 현상이 주된 원인입니다^1^3.
• 2024년 말 기준 서울 오피스 공실률은 6%로, 2026년에는 8.7%, 2029년에는 14%까지 상승할 것으로 전망됩니다^3.
• 현재 상업용 오피스 시장에 약 10조원 규모의 매물이 쌓여있으나, 경기 불확실성으로 인해 소화가 쉽지 않은 상황입니다^2.
• 지역별로는 강남 3.4%, 도심 3.04%, 여의도 2.41%의 공실률을 보이고 있으며, 창동 씨드큐브와 같은 일부 지역은 50%의 공실률을 기록하고 있습니다^1.
• 위기 상황에서도 투자자는 공간 혁신과 유연한 임대 옵션 제공을, 기업은 유리한 임대 조건 협상과 사무실 최적화를 통해 기회를 찾을 수 있습니다.

서울 오피스 시장은 지금 중요한 변곡점에 있습니다. 이중 침체라는 어려운 상황에서도 시장의 변화를 정확히 이해하고 적절하게 대응한다면, 위기를 새로운 기회로 전환할 수 있을 것입니다.

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