부동산 시장 대격변! GTX-C 노선 변경부터 한강변 랜드마크 수주전까지 - 2025년 4월 부동산 핫이슈

부동산 시장이 또 다시 요동치고 있습니다. 어제만 해도 평화롭던 시장이 오늘은 완전히 다른 모습으로 변모하는 게 바로 부동산의 매력이자 리스크 아닐까요? 4월 30일, 하루 동안 전해진 주요 부동산 뉴스들을 살펴보며 앞으로의 시장 변화를 예측해보세요. GTX-C 노선 변경부터 강남 재건축 대전, 한강변 랜드마크 수주전까지! 당신의 부동산 투자 결정에 영향을 미칠 중요한 소식들을 하나하나 짚어드립니다.

[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 29일 정비업계에 따르면 개포우성7차 재건축 조합은 이날 오후 2시 현장설명회를 개최했다. 설명회에는 ▲삼성물산 ▲대우건설 ▲포스코이앤씨 ▲롯데건설 ▲GS건설 ▲HDC현대산업개발 ▲금호건설 ▲효성중공업 ▲진흥기업 등 총 9개 건설사가 참석해 입찰 의향서를 제출했다. 사진은 개포우성7차의 모습. [사진 = 네이버맵 캡처] 2025.04.29 dosong@newspim.com

GTX-C, 은마아파트 구간 복선 전환...TBM 공법 대신 안전한 대안 선택

그동안 은마아파트와 GTX-C 노선 관련 갈등이 새로운 국면을 맞았습니다. 수도권광역급행철도(GTX)-C노선이 은마아파트 지하를 관통하는 설계와 관련해 단선을 복선으로 변경하고, 굴착 공법도 조정하는 방안이 추진됩니다^2. 주민들의 안전 우려를 해소하고 통과 면적을 최소화하기 위한 조치입니다.

단선에서 복선으로, 아파트 관통 면적 최소화

권영진 국민의힘 의원실이 국가철도공단으로부터 제출받은 GTX-C 노선 변경 추진 계획에 따르면, 공단은 은마아파트 재건축조합이 재요청한 변경안에 대한 기술자문을 진행 중이며 하반기 내 변경 설계를 실시하기로 했습니다^2. 이 변경안에는 기존 단선 구조를 복선으로 전환해 아파트 단지 내 터널 관통 면적을 최소화하는 방안이 포함되었습니다.

특히 주목할 점은 공법의 변경입니다. 안전성 문제로 주민들의 반대가 컸던 TBM(Tunnel Boring Machine) 공법 대신 진동과 소음을 더 줄일 수 있는 로드헤더, 무진동 암파쇄 기계굴착공법 등이 대안으로 검토되고 있습니다^2.

TBM 공법, 안전했지만 주민 설득에 실패

TBM은 원통형 굴삭기를 이용해 터널을 굴착하는 공법으로, 기존 화약발파식(NATM) 공법 대비 진동과 소음이 적고, 빠른 공정 진행이 가능하며 안전성이 높은 것으로 알려졌습니다^2. 실제로 GTX-A 구간도 이 방식을 사용해 지하 선로를 만들었죠.

원희룡 전 국토교통부 장관은 "TBM은 이미 한강 하저터널을 비롯, GTX-A 등을 공사할 때 이미 수많은 주택가와 도심 한가운데를 지나가면서 검증된 공법"이라고 설명한 바 있습니다^8. 그럼에도 불구하고 주민 반발이 계속되어 대체 공법 검토가 불가피해진 것으로 보입니다.

은마아파트-국토부 갈등, 해결 국면으로

은마아파트 재건축조합은 국토교통부와 공단 및 시공사인 현대건설과 공법 문제 등을 두고 갈등을 빚어 왔습니다^2. GTX-C 노선은 은마아파트 지하 50m 아래를 관통하는 형태로 안전을 우려하는 주민들의 반대가 거셌습니다.

지난해 10월 현대건설 컨소시엄, 은마아파트, 국토교통부가 GTX-C 노선 곡선반경을 줄여 단지 밑 관통 면적을 최소화하기로 잠정 합의했으나^20, 지난해 12월 고시된 GTX-C 실시계획에는 변경안이 반영되지 않았습니다^17. 이번 공식 계획 변경이 그동안의 갈등을 해소할 수 있을지 관심이 집중되고 있습니다.

"강남 재건축 '대어' 잡아라"...개포우성7차 재건축 9개 건설사 격전

서울 강남 재건축 대어로 꼽히는 개포우성7차 현장설명회에 대형 건설사 9곳이 참여하며 치열한 경쟁 구도가 펼쳐질 가능성을 높였습니다^10. 29일 열린 현장 설명회에는 삼성물산, 대우건설, 롯데건설, 금호건설, 포스코이앤씨, GS건설, 진흥기업, 효성중공업, HDC현대산업개발 등 총 9개 건설사가 참석해 수주 의지를 드러냈습니다^10.

개포택지개발지구의 마지막 퍼즐, 1122가구 대단지로 탈바꿈

개포우성7차아파트 재건축은 4만8983.6㎡에 지하 5층~지상 35층, 공동주택 1122가구와 부대 복리시설을 짓는 사업입니다^10. 공사비는 6778억원으로 평(3.3㎡)당 공사비는 880만원에 달합니다^10.

1987년 준공된 개포우성7차(641가구)는 재건축을 통해 지하5~지상35층 높이의 아파트 1122가구로 탈바꿈합니다^16. 애초 인근 개포현대4차아파트와 공동 개발을 고려했으나 단독 재건축으로 방향을 틀었습니다.

하이엔드 브랜드 경쟁으로 뜨거워진 수주전

건설사들의 관심은 입찰 전부터 뜨거웠습니다. 조합은 이달 초 입찰 공고를 내기에 앞서 이례적으로 단지 내에 홍보관을 마련했습니다^16. 홍보관에는 삼성물산, 대우건설, 포스코이앤씨, 롯데건설, GS건설 등 5곳이 참여했습니다^16.

"이미 각 건설사 직원들이 단지를 방문해 홍보에 열을 올리고 있다"면서 "'르엘'과 '오티에르' 등 각사 하이엔드 브랜드를 적용할 예정이라고 홍보하거나 현장설명회 참석을 알리는 문자를 보내기도 했다"고 단지 내 부동산 중개업소 대표가 전했습니다^10.

대우건설 관계자는 "개포우성7차는 대우건설이 오래전부터 사업 수주를 위해 노력해온 단지"라며 "적극적으로 수주에 나설 것"이라고 언급했습니다^10. 삼성물산 건설부문 관계자 또한 "적극적으로 사업 수주를 검토하고 있다"고 전했습니다^10.

경쟁 입찰 가능성 높은 개포우성7차

최근 공사비 상승 여파에 개포주공6·7단지와 잠실우성 1·2·3차 등 강남권 주요 입지 재건축에서도 단독입찰이 주를 이루고 있지만 업계에서는 개포우성7차의 경우 경쟁입찰 가능성이 큰 것으로 전망하고 있습니다^10. 이미 다수 건설사가 입찰을 예고했거나 관심을 드러내고 있기 때문입니다.

조합은 6월 19일 입찰서류 접수를 마감하고, 8월 23일 시공사 선정 총회를 개최할 예정입니다^19. 어떤 건설사가 최종 수주에 성공할지 관심이 집중되고 있습니다.

"한강변 랜드마크 사수"...용산·압구정·성수·여의도 수주전 개막

6월부터 서울 용산·압구정·성수·여의도에서 재건축·재개발 시공권을 두고 수주전이 열립니다^6. 경기 침체 장기화와 공사비 급등에도 불구하고 건설사들은 한강변 랜드마크 사업 수주를 위해 총력을 기울이고 있습니다.

한강변 노른자위 입지, 왜 건설사들이 탐내나

자잿값 상승에 정비사업 수익성이 하락하고 있는 가운데 초고층 등 하이엔드급 추진 단지에서는 높은 공사비를 받을 수 있기 때문입니다^9. 특히 상징성이 높은 한강변 단지는 '간판' 효과를 누릴 수 있다는 것도 배경으로 꼽힙니다^9.

정비업계에 따르면 서울 영등포구 여의도 '대교' 아파트 조합은 오는 6월 시공사 선정을 위한 입찰공고를 내고 9월 선정 총회를 개최할 예정입니다^9. 1975년 준공한 대교는 재건축을 통해 최소 49층, 4개 동, 912가구 규모로 탈바꿈할 예정이며 총 공사비는 8000억 원대로 거론됩니다^9.

압구정 재건축, 2조원대 초고층 대장주

'재건축 최대어'로 꼽히는 강남구 압구정 재건축 시공사 선정도 올해 하반기 시작합니다^23. 총 6개 구역 중 가장 속도가 빠른 압구정2구역은 6월 입찰 공고를 낸 뒤 9월쯤 총회를 열고 시공사 선정에 나설 것으로 보입니다^23.

압구정2구역은 최고 65층, 2571가구로 들어설 예정입니다^9. 초고층 설계가 적용된 만큼 공사비는 3.3㎡당 최소 1000만 원에 총 공사비만 2조 원을 웃돌 것으로 예상됩니다^9. 업계 1·2위인 삼성물산과 현대건설의 재대결이 예상되며, 현대건설은 '압구정 현대' 상표권을 출원하며 강한 수주 의지를 드러냈습니다^23.

성수전략정비구역, 80층 랜드마크 개발 눈길

한강변 성수전략정비구역도 대형 건설사들이 '랜드마크'를 달기 위해 놓칠 수 없는 주요 사업지입니다^23. 성수전략정비구역은 한강변 노른자위로 꼽히는 성동구 성수1가1동 72-10번지 일대로 1지구~4지구까지 4개 구역이 모두 9천 세대 규모 주거단지로 개발됩니다^18.

특히 성수전략정비구역 4개 지구는 모두 서울시 35층 룰 규제완화에 힘입어 50~70층 높이 초고층 개발을 추진하고 있습니다^18. 3지구는 80층 계획안까지 고려하고 있어 한강변 랜드마크 단지를 원하는 건설사들의 관심이 집중되고 있습니다.

서울 성동구 성수동에서 한강변 대규모 재개발 사업이 본격화되며, 성수전략정비구역 1~4지구에서 총 9,078가구 규모로 재개발이 추진됩니다^21. 서울숲과 영동대교 사이에 위치한 핵심 입지라는 점에서 시장의 주목을 받고 있으며, 특히 성수1지구(3,019가구)는 규모와 입지 측면에서 상징성이 높아 시공사 선정 경쟁이 가장 치열할 것으로 예상됩니다^21.

상업용 부동산 계약취소 소송 봇물에 저축은행 '흔들'

상업용 부동산 계약취소 소송이 급증하면서 저축은행들이 위기를 맞고 있습니다^5. 기존 정상이나 요주의였던 자산의 건전성이 고정 이하로 떨어지면 저축은행들은 충당금을 추가로 쌓아야 합니다^5. 이는 연체율과 수익성에도 악영향을 끼칠 수밖에 없어 저축은행의 건전성을 위협하고 있습니다.

경기 침체 장기화에 상업용 부동산 직격탄

상업용 부동산 시장의 침체가 장기화되면서 계약자들이 계약금과 중도금을 돌려받기 위한 소송을 제기하는 사례가 급증하고 있습니다. 이는 부동산 시장의 불확실성이 커지고 투자 심리가 위축된 결과로 볼 수 있습니다.

계약취소 소송이 증가하면 저축은행들의 자산 건전성에 직접적인 타격을 줍니다. 기존에 정상이나 요주의 자산으로 분류되었던 대출이 고정 이하로 분류되면 저축은행들은 추가 충당금을 쌓아야 하고, 이는 결국 저축은행의 재무구조를 악화시키는 요인이 됩니다.

저축은행 건전성 관리 비상

저축은행들은 이러한 위기 상황에 대응하기 위해 건전성 관리에 총력을 기울이고 있습니다. 충당금 추가 적립과 함께 신규 대출 심사를 강화하고, 기존 대출 포트폴리오를 재검토하는 등의 조치를 취하고 있습니다.

금융당국도 저축은행의 부실화를 막기 위해 모니터링을 강화하고 있으며, 필요시 선제적 지원 방안을 마련하겠다는 입장입니다. 하지만 상업용 부동산 시장의 침체가 장기화될 경우 저축은행 업계 전반에 걸쳐 어려움이 가중될 수 있다는 우려가 나오고 있습니다.

이것만 기억하세요: 4월 30일 부동산 시장 핵심 포인트

오늘의 부동산 뉴스를 통해 우리가 주목해야 할 핵심 포인트를 정리해 보겠습니다:

• GTX-C 노선 변경: 은마아파트 구간이 단선에서 복선으로 전환되고, TBM 대신 진동과 소음이 적은 새로운 공법이 도입될 예정입니다. 하반기 내로 설계 변경이 완료될 것으로 보입니다.
• 개포우성7차 재건축 경쟁: 9개 대형 건설사가 참여한 현장설명회를 통해 치열한 수주 경쟁이 예고되었습니다. 6월 19일 입찰 마감 후 8월 23일 시공사가 최종 선정될 예정입니다.
• 한강변 랜드마크 수주전: 용산, 압구정, 성수, 여의도 등 한강변 주요 지역에서 초고층 재건축·재개발 사업이 본격화되면서 대형 건설사들의 경쟁이 치열해지고 있습니다.
• 상업용 부동산 계약취소 소송 증가: 상업용 부동산 시장 침체로 계약취소 소송이 늘면서 저축은행들의 건전성에 적신호가 켜졌습니다. 추가 충당금 적립 부담이 커지고 있는 상황입니다.

부동산 시장은 끊임없이 변화하고 있으며, 이러한 변화를 주시하고 적절히 대응하는 것이 중요합니다. 투자자와 실수요자 모두 이러한 시장 동향을 파악하고 자신의 상황에 맞는 전략을 세워나가야 할 때입니다.

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