지식산업센터 시장의 위기: 미분양 대란과 금융규제의 이중고

2022년 이후 전국에서 공급된 지식산업센터 물량의 약 절반이 미분양으로 추정되는 충격적인 상황에 더해, 미분양 담보대출 전면 금지 등 고강도 대출규제까지 가세하면서 지식산업센터 시장이 붕괴 위기에 직면해 있습니다. 국내 1위 지산 컨설팅·분양 대행사인 '세이노'의 조사에 따르면 지산 미분양률은 전국적으로 45%에 달하며, 수도권과 지방 간 큰 편차를 보이는 가운데 인천(63%)과 부산(66%) 등 일부 지역은 특히 심각한 상황입니다. 업계에서는 잔금 미납 사태와 계약해지 집단소송 확산으로 시행사와 시공사의 부실이 가중되고 있어 정부의 금융규제 완화 등 신속한 대책 마련이 필요하다고 목소리를 높이고 있습니다.

수도권의 한 지식산업센터 밀집지역. 사진=연합뉴스

지식산업센터 미분양 위기의 실태

충격적인 미분양 통계

지난 2022년 이후 전국에서 선보인 지식산업센터 물량 가운데 약 절반이 미분양으로 추산된다는 충격적인 분석이 제시되었습니다. 지산 분양률은 그간 공개되지 않았던 통계로, 국내 1위 지산 컨설팅·분양 대행사인 '세이노'가 자체 집계한 자료에 따르면 이같이 조사되었습니다^2. 세이노의 분석 결과, 전국에서 연면적 기준으로 2022년 이후 2025년 2월까지 358만8814㎡ 규모의 지산이 공급됐으며, 이 중 55%만이 주인을 찾고 45%는 미분양 상태로 남아있는 것으로 나타났습니다^2.

지역별 미분양 현황을 살펴보면 수도권은 282만657㎡가 공급됐고, 이 중 44%가 미분양으로 조사됐습니다. 특히 서울은 39%로 상대적으로 양호한 수준을 보였지만, 경기도는 43%, 인천은 63%에 달하는 높은 미분양률을 기록했습니다^2. 지방의 경우 천안·아산권역이 24%로 양호한 반면, 부산권역은 66%로 심각한 수준에 이르는 등 지역 간 편차가 크게 나타났습니다^2.

계룡시 공공임대형 지식산업센터 조감도 /계룡시

실질적인 시장 위기 징후

현재 비 주거 미분양 담보대출은 건설공제조합 책임준공 보증상품 사업장만 가능하지만, 실제 현장에 도움이 되지 않고 있다는 것이 업계의 설명입니다^6. 한국산업단지공단에 따르면 2025년 2월 말 기준으로 건축 중인 지산은 전국에서 85곳에 이릅니다^4. 이처럼 많은 지산이 건설 중인 상황에서 잔금 미납 사태가 전국 지산 현장에서 나타나고 있어 우려가 깊어지고 있습니다^4.

업계의 한 관계자는 "경기 북부의 경우 입주한 지 2년이 됐지만 공실이 심각한 현장도 다수"라며 "서울도 일부 현장은 분양 및 입주가 마무리된 반면 그렇지 않은 곳도 적지 않은 등 편차가 심하다"고 설명했습니다^2. 지방도 예외는 아니어서 최근 입주한 현장들은 보통 공실률이 50% 이상이라는 안타까운 현실이 보고되고 있습니다^2.

미분양 심화의 복합적 원인

공급 과잉과 경기 침체

지산 시장이 고전을 면치 못하는 가장 큰 이유는 공급과잉이 한몫을 하고 있습니다. 세이노가 산업단지공단과 경기도 통계를 분석한 결과, 2020년부터 2025년 2월까지 누적 지산 분양 물량은 연면적 기준으로 1262만4374㎡에 이르는 것으로 나타났습니다. 이는 63빌딩(연면적 16만6430㎡)의 76배 규모에 해당하는 엄청난 양입니다^2.

세이노 관계자는 "경기침체에다 공급 과잉으로 임대료는 하락한 반면 금리는 고공행진을 이어가면서 지산 시장이 고충을 겪고 있다"고 말했습니다^2. 경기 침체로 인한 수요 감소와 공급 과잉이 결합되면서 시장 불균형이 심화되고 있는 것입니다.

대출 규제의 치명적 영향

미분양 문제를 더욱 악화시키는 요인은 고강도 대출 규제입니다. 업계에 따르면 최근 전 금융권에서 지식산업센터 미분양 물건 담보대출을 전면 중단한 것으로 확인되었습니다^1. 한 업계 관계자는 "금융당국이 지산도 고위험 자산으로 분류하면서 지난 2월 말부터 모든 금융권에서 미분양 담보 대출을 중단했다"라며 "심지어 중도금 대출 연장도 현재는 대부분 거부되는 상황"이라고 전했습니다^1.

정부의 대출규제로 잔금 대출은 분양가의 50%도 쉽지 않은 상황이 되었습니다^1. 과거에는 지산 잔금대출이 90%까지 가능했지만, 현재는 50% 수준으로 크게 감소했습니다^6. 실제로 팔기만 어려워지는 것이 아니라, 대출까지 어려워지면서 지산 시장은 이중고를 겪고 있는 것입니다^10.

시장 위기 심화와 그 파급효과

잔금 미납과 계약해지 소송 확산

잔금 미납 사태가 확산되면서 시장 위기는 더욱 심화되고 있습니다. 지난해 하반기 입주를 시작한 수도권의 한 지식산업센터는 대형 건설사가 시공한 현장으로 초기 분양률 100%를 기록했으나, 대출규제와 경기침체, 마이너스 프리미엄(마피) 등으로 30%가 잔금을 내지 않았습니다^4. 지방의 한 지식산업센터 시행·시공사는 잔금을 안 낸 계약자가 70%에 달하는 심각한 상황에 처해 있습니다^4.

더 큰 문제는 분양계약 해지소송이 비아파트 시장에서 봇물처럼 터지고 있다는 점입니다^4. 일부 수분양자들은 로펌의 권유로 계약해지 집단소송을 제기하고 있으며, 중소형 로펌들이 이 현장 저 현장 옮겨 다니면서 소송을 부추기고 있다는 것이 업계의 하소연입니다^1. 이러한 기획소송으로 인해 시행·시공사는 수백억원대의 중도금을 대위변제해야 하는 부담을 안게 되었습니다^4.

건설업계의 위기 확산

지산 시공을 맡은 건설사 한 관계자는 "잔금 미납시 시행·시공사가 중도금 대위변제를 해야 한다"라며 "(미분양 담보대출 등) 추가 자금조달 루트가 막혀 대형 건설사도 좌불안석"이라고 하소연했습니다^1. 이는 분양대금 연체 증가→시행·시공사 도산→금융권 부실 증가 등의 악순환으로 이어질 수 있습니다^1.

건설사 한 고위 임원은 "비아파트 시장은 '매우매우' 심각한 상태"라며 "현재 비아파트의 경우 미분양 등 정확한 통계조차 없다. 세부 실태조사를 통해 현재 상황을 정확히 파악하는 것이 급선무"라고 강조했습니다^4. 엎친 데 덮친 격으로 잔금대출 축소에다 최근에는 미담대 금지 등 강도 높은 대출규제까지 겹치면서 곳곳에서 잔금 거부와 소송확산으로 시행사는 물론 시공사도 지산 리스크에 노출되고 있는 상황입니다^2.

정부 대응과 업계의 요구

현재 추진 중인 대책

정부는 부동산 PF 연착륙을 위한 한시적 금융 규제완화 조치를 진행하고 있습니다. 2024년 5월 30일 발표된 1차 추진 과제에는 자금 공급과 재구조화·정리 관련 임직원 면책, 주거용 부동산 대출에 대한 한시적 NCR 위험값 완화 등 6개 과제가 포함되어 있습니다^3. 이어 2024년 6월 28일에는 신규자금 공급시 자산건전성 별도 분류 허용 등 4개 과제에 대한 조치가 완료되었습니다^7.

금융위원회와 금융감독원은 "한시적 금융 규제완화를 통해 부동산PF 연착륙 대책의 실효적 추진을 기대한다"며, "금융회사들이 정상화 가능 사업장에 대한 신규자금 공급과 사업장 재구조화에 보다 주도적으로 참여함으로써, PF사업장의 질서있는 연착륙에 기여할 것"이라고 밝혔습니다^7.

추가 대책 필요성

하지만 업계에서는 현재의 대책만으로는 부족하다고 호소하고 있습니다. 주택·건설협회 등은 비 아파트 시장을 살리기 위해서는 담보대출 비율 상향, 미분양 담보대출 허용 등 유동성 지원이 필요하다는 점을 정부에 건의하고 나섰습니다^1. 한 업계 관계자는 "지산의 경우 잔금대출이 90%도 가능했지만, 지금은 50% 정도로 크게 줄었다"며 "미분양 대출로 분양가의 20~30%만 받아도 숨통이 트일 것"이라고 현장 분위기를 전했습니다^6.

업계 고위 관계자는 "방치하기에는 위험 수준으로 금융규제 완화 등 대책이 필요한 상황"이라고 강조했습니다^2. 심각한 미분양 문제와 금융 규제로 인한 시장 위기를 해결하기 위해서는 보다 적극적인 정부의 대책이 필요하다는 것이 업계의 목소리입니다.

결론: 지산 시장의 연착륙을 위한 방향

지식산업센터 시장은 현재 공급 과잉, 경기 침체, 고강도 대출 규제라는 삼중고를 겪고 있습니다. 2022년 이후 공급된 지산 물량의 약 절반이 미분양 상태에 있으며, 미분양 담보대출 전면 금지 등 대출 규제로 인해 자금 조달이 더욱 어려워진 상황입니다. 이는 잔금 미납과 계약해지 소송 확산으로 이어져 시행사와 시공사에게 큰 부담이 되고 있습니다.

정부는 부동산 PF 연착륙을 위한 한시적 금융 규제완화 조치를 진행하고 있지만, 업계에서는 담보대출 비율 상향과 미분양 담보대출 허용 등 보다 적극적인 유동성 지원을 요구하고 있습니다. 지산 시장의 안정적인 연착륙을 위해서는 정부, 금융권, 건설업계의 긴밀한 협력과 함께 실효성 있는 대책 마련이 시급합니다.

미분양 담보대출의 부분적 허용, 잔금 대출 한도 상향 조정, 조세 혜택 제공 등을 통해 시장의 유동성을 확보하고, 정확한 미분양 통계 작성을 통해 현황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 또한 계약해지 소송에 대한 법적 대응 방안을 마련하여 불필요한 분쟁을 줄이는 노력도 필요할 것입니다. 지식산업센터 시장의 회복은 건설업계뿐만 아니라 금융권과 국가 경제 전반의 안정에도 중요한 영향을 미칠 것이므로, 모든 이해관계자들의 협력적인 대응이 요구됩니다.

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Knowledge Industry Center Market Crisis: Double Whammy of Unsold Units and Financial Regulations

An estimated half of all Knowledge Industry Centers (KIC) supplied nationwide since 2022 remain unsold, creating a shocking market situation that has been further exacerbated by strict loan regulations, including a complete ban on loans secured by unsold properties. According to research from 'Seino', Korea's leading KIC consulting and sales agency, the national unsold rate for KICs reaches 45%, with significant regional variations - particularly severe situations in Incheon (63%) and Busan (66%). Industry experts are calling for swift government action, including financial regulation relaxation, as developers and construction companies face mounting difficulties due to final payment defaults and increasing contract cancellation lawsuits.

The Reality of the KIC Market Crisis

Alarming Unsold Property Statistics

A shocking analysis has revealed that approximately half of all Knowledge Industry Centers supplied nationwide since 2022 remain unsold. This statistic, which had not previously been publicly disclosed, was compiled by 'Seino', Korea's leading KIC consulting and sales agency^2. According to Seino's analysis, from 2022 through February 2025, KICs with a total floor area of 3,588,814㎡ were supplied nationwide, with only 55% finding buyers while 45% remain unsold^2.

Looking at regional unsold rates, the Seoul metropolitan area saw supply of 2,820,657㎡, of which 44% remains unsold. Seoul itself shows a relatively better situation with a 39% unsold rate, while Gyeonggi Province has a 43% rate and Incheon a concerning 63%^2. In other regions, the Cheonan-Asan area maintains a reasonable 24% unsold rate, while the Busan area faces a critical situation with 66% of properties remaining unsold, demonstrating significant regional disparities^2.

Concrete Signs of Market Crisis

Currently, loans secured by unsold non-residential properties are only available for projects with completion guarantees from the Construction Guarantee, but industry experts explain that this provides little practical help to project sites^6. According to the Korea Industrial Complex Corporation, as of February 2025, there are 85 KICs under construction nationwide^4. With so many centers being built while final payment defaults are occurring at KIC sites across the country, concerns are deepening^4.

One industry representative stated, "In northern Gyeonggi Province, there are numerous sites that have been occupied for two years but still have serious vacancy issues," adding that "Even in Seoul, while some sites have completed sales and occupancy, many others have not, showing extreme variation"^2. The situation is no better in other regions, with recently completed sites typically reporting vacancy rates exceeding 50%^2.

Complex Causes of the Unsold Property Crisis

Supply Excess and Economic Recession

A major reason the KIC market is struggling is supply excess. Seino's analysis of statistics from the Industrial Complex Corporation and Gyeonggi Province shows that the cumulative supply of KICs from 2020 through February 2025 reached a floor area of 12,624,374㎡. This represents an enormous volume, equivalent to 76 times the floor area of the 63 Building (166,430㎡)^2.

A Seino representative explained, "The KIC market is suffering from economic recession and oversupply, which has caused rental rates to fall while interest rates remain high"^2. The combination of decreased demand due to economic downturn and excessive supply has intensified market imbalance.

The Fatal Impact of Loan Regulations

A factor further aggravating the unsold property problem is strict loan regulations. According to industry sources, all financial institutions have recently discontinued loans secured by unsold KIC properties^1. One industry representative stated, "Financial authorities have classified KICs as high-risk assets, leading all financial institutions to stop loans secured by unsold properties since late February," adding that "Even extensions of interim payments are now mostly being rejected"^1.

Government loan regulations have made it difficult to secure final payment loans for even 50% of the sale price^1. In the past, final payment loans for KICs could cover up to 90% of the price, but this has now drastically decreased to around 50%^6. The KIC market is thus facing a double challenge: properties are not only difficult to sell but also increasingly difficult to finance^10.

Market Crisis Intensification and Its Ripple Effects

Spread of Final Payment Defaults and Contract Cancellation Lawsuits

The market crisis is deepening as final payment defaults spread. One KIC in the Seoul metropolitan area that began occupancy in the latter half of last year was constructed by a major construction company and initially recorded a 100% pre-sale rate. However, due to loan regulations, economic recession, and negative premiums, 30% of buyers have failed to make their final payments^4. One provincial KIC developer/constructor is facing a serious situation where approximately 70% of contract holders have not paid their final payments^4.

An even greater problem is the flood of sales contract cancellation lawsuits in the non-apartment market^4. Some buyers are filing class action lawsuits for contract cancellation at the recommendation of law firms, and industry complaints suggest that small and medium-sized law firms are moving from site to site encouraging litigation^1. Due to these organized lawsuits, developers and constructors are burdened with having to cover hundreds of billions of won in interim payment guarantees^4.

Crisis Spreading Through the Construction Industry

A representative from a KIC construction company lamented, "When final payments are defaulted, developers and constructors must cover the interim payment guarantees," adding that "with additional funding routes blocked (such as loans secured by unsold properties), even major construction companies are on pins and needles"^1. This could lead to a vicious cycle of increasing sales payment defaults → developer/constructor bankruptcy → increasing financial sector insolvency^1.

A high-ranking construction industry executive stated, "The non-apartment market is in an 'extremely, extremely' serious state," emphasizing that "currently there aren't even accurate statistics on unsold properties in the non-apartment sector. It's urgent to conduct detailed surveys to accurately assess the current situation"^4. Adding insult to injury, reduced final payment loans coupled with recent bans on loans secured by unsold properties and other strict loan regulations have led to final payment refusals and lawsuits spreading throughout the country, exposing both developers and constructors to KIC risks^2.

Government Response and Industry Demands

Currently Implemented Measures

The government is implementing temporary financial regulation relaxations for the soft landing of real estate project financing. The first phase of initiatives announced on May 30, 2024, included six tasks such as exemption from liability for employees involved in fund supply and restructuring/liquidation, and temporary relaxation of Net Capital Ratio risk values for residential real estate loans^3. On June 28, 2024, measures were completed for four additional tasks, including allowing separate classification of asset soundness when supplying new funds^7.

The Financial Services Commission and Financial Supervisory Service stated, "We expect effective promotion of the real estate PF soft landing plan through temporary financial regulation relaxation," adding that "financial companies will contribute to the orderly soft landing of PF projects by taking a more proactive role in supplying new funds to projects capable of normalization and in project restructuring"^7.

Need for Additional Measures

However, industry representatives argue that current measures are insufficient. Housing and construction associations have petitioned the government for liquidity support such as increased loan-to-value ratios and permission for loans secured by unsold properties to revive the non-apartment market^1. One industry representative explained, "While KIC final payment loans could previously cover up to 90%, they've now been reduced to around 50%," adding that "receiving just 20-30% of the sales price through loans for unsold properties would provide breathing room"^6.

A high-ranking industry official emphasized, "The situation is too dangerous to ignore and requires measures such as financial regulation relaxation"^2. The industry voice is clear that more active government measures are needed to address the serious unsold property problem and market crisis caused by financial regulations.

Conclusion: Direction for a Soft Landing of the KIC Market

The Knowledge Industry Center market is currently suffering a triple hardship of supply excess, economic recession, and strict loan regulations. About half of the KIC supply since 2022 remains unsold, and funding has become even more difficult due to loan regulations including the complete ban on loans secured by unsold properties. This has led to final payment defaults and contract cancellation lawsuits, creating significant burdens for developers and constructors.

While the government is implementing temporary financial regulation relaxations for the soft landing of real estate project financing, the industry is demanding more active liquidity support, including increased loan-to-value ratios and permission for loans secured by unsold properties. For the stable soft landing of the KIC market, urgent effective measures through close cooperation between the government, financial sector, and construction industry are essential.

Securing market liquidity through partial permission for loans secured by unsold properties, increasing final payment loan limits, providing tax benefits, and creating accurate unsold property statistics to precisely assess the situation are important steps. Additionally, developing legal responses to contract cancellation lawsuits to reduce unnecessary disputes is necessary. As the recovery of the Knowledge Industry Center market will significantly impact not only the construction industry but also the stability of the financial sector and the national economy as a whole, cooperative responses from all stakeholders are required.

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