강남 부자들이 이미 알고 있는 세금 없이 재산 상속하는 방법

상속세와 증여세에 대한 고민은 이제 부자들만의 문제가 아닙니다. 수도권 아파트 한 채만 보유해도 상속세를 걱정해야 하는 시대가 왔습니다. 특히 강남 부자들은 이미 다양한 절세 전략을 활용해 재산을 효과적으로 물려주고 있는데요. 오늘은 국세청의 감시를 피하면서도 합법적으로 재산을 이전할 수 있는 다양한 방법과 주의사항을 알려드리겠습니다. 가족 간 매매부터 재개발 주택 활용까지, 실질적인 절세 팁으로 여러분의 소중한 자산을 지켜보세요!

강남 부자들은 이미 알고 있다, 세금 없이 재산 상속하는 방법 (공찬규 세무사)

 

현대건설 매거진H 조합원이 알아야 할 세금 상식 ⑥ - 증여세의 실전 적용 편

 

강남 부자들의 절세 비법, 가족 간 매매 활용하기

강남 부자들이 유독 많이 활용하는 절세 전략 중 하나는 바로 가족 간 매매입니다. 이 방법은 증여세를 내지 않고도 재산을 이전할 수 있어 인기가 높은데요. 어떻게 하면 합법적으로 이 전략을 활용할 수 있을까요?

가족 간 부동산 매매의 합법적 범위

"저가거래는 세무조사를 불러일으킬 수도 있기 때문에 그런 게 두렵다면 그냥 정상적으로 거래하라고 조언합니다. 매매 대금에 예를 들면 95%를 초과해서 정상거래할 수도 있어요. 약 5%는 차감할 수 있는 거죠."^2

가족 간 부동산 거래에서는 시세보다 얼마나 낮게 거래할 수 있을까요? 세법상 가족 간 부동산 매매는 시가의 5% 또는 3억 원 중 더 낮은 금액의 범위 내에서 이루어져야 정상 거래로 인정받습니다^7. 예를 들어 10억짜리 아파트라면 9억 5천만원~10억 5천만원 사이에서 거래하면 됩니다.

하지만 시가의 30% 또는 3억 원의 범위를 벗어나게 되면, 국세청에서는 이를 증여로 간주하고 차액에 대해 증여세를 부과합니다^7. 예를 들어 9억 원짜리 주택을 5억 원에 매매했다면, 구매자는 약 4억 원의 이득을 보지만, 국세청은 6억 3천만원까지만 정상거래로 보기 때문에 1억 3천만원에 대한 증여세가 부과되는 것이죠.

특수관계인 간 저가매매의 위험성

"실제로 특수관계인 간 저가매매는 조세 회피로 간주될 위험이 높아 세무조사의 주요 대상이 됩니다. 정상적인 거래라고 생각했더라도, 국세청이 증여로 판단하면 예상치 못한 증여세가 부과될 수 있습니다."^6

부모님으로부터 시세보다 훨씬 저렴하게 부동산을 구매했다면, 세무조사의 표적이 될 수 있습니다. 최근 국세청의 사례를 보면, 부친이 자녀에게 시세 대비 60% 수준으로 아파트를 양도한 후 저가 거래 금액으로 양도세를 신고했다가 세무조사를 받게 되었죠^9.

이런 경우 국세청은 부친에게는 시가 기준으로 양도세를 과세하고, 자녀에게는 저가양수로 얻은 이익에 대해 증여세를 부과합니다. 결국 절세를 위한 시도가 도리어 더 큰 세금 부담을 불러올 수 있으니 주의해야 합니다.

가족법인을 활용한 절세 전략

"가족법인을 활용하면 적은 자본금으로도 부동산 등 큰 가액의 자산을 소유할 수 있는데... 이걸 규제하는 법은 특정 법인과의 거래를 통한 이익의 증여라는 규정이 있는데 약 21억까지 허용하고 있어요. 이자를 안 받아도 됩니다. 그리고 결국은 자녀한테 증여세도 과세가 안 돼요."^2

강남 부자들 사이에서 인기 있는 또 다른 절세 방법은 가족법인을 활용하는 것입니다. 현행법상 약 21억원까지는 이자를 받지 않고 빌려줘도 증여세가 과세되지 않습니다. 이 방법을 활용하면 부모는 자녀에게 큰 금액을 증여세 없이 빌려줄 수 있고, 자녀는 이를 활용해 부동산 등 자산을 구매할 수 있게 됩니다.

예를 들어, 20억짜리 집을 구매하려는 자녀에게 8억원을 빌려줄 때 월 이자는 약 71만원 정도만 내면 됩니다^2. 이때 차용증을 반드시 작성하고, 공증이나 확정일자를 받고, 이자는 꼭 지급하고, 상환 기일은 5년 이내로 설정하는 것이 중요합니다.

재개발 주택을 활용한 현명한 증여 전략

재개발 주택은 증여세 절세에 특히 유리한 자산입니다. 왜 재개발 주택이 증여에 유리한지, 어떻게 활용해야 하는지 알아보겠습니다.

재개발 주택이 증여에 유리한 이유

"공시가가 상대적으로 낮은 재개발은 증여 시 절세 효과를 톡톡히 볼 수 있습니다."^3

재개발 구역 내 주택이 높은 가격으로 거래되는 이유는 미래 가치, 즉 낡은 주택이 새 아파트로 변모할 것이라는 기대 때문입니다. 하지만 현재 상태만 보면 그 가치는 크지 않습니다. 이런 특성 때문에 재개발 주택은 증여에 매우 유리합니다.

증여 시 감정평가를 진행하면 시세보다 낮게 평가되는 경우가 많고, 취득세 역시 공시가격을 기준으로 계산하는데 재개발 구역 내 주택의 공시가격은 매우 낮은 편입니다^3. 즉, 시장에서 5억원에 거래되는 주택이더라도 감정 결과 3억원으로 평가될 수 있어 절세 효과를 누릴 수 있습니다.

재개발 입주권 증여 시점과 방법

"당연한 얘기지만 재개발·재건축 입주권을 증여하려면 사업 초기 단계에서 증여하는 것이 절세에 유리하다. 사업이 진행될수록 프리미엄은 늘어날 수밖에 없기 때문이다."^12

재개발 입주권을 증여할 때는 시점이 매우 중요합니다. 관리처분인가 이전에는 '주택'을 거래한 것으로 보고, 이후에는 '조합원 입주권'이라는 권리로 변환되어 과세 기준이 달라집니다.

관리처분인가 이전에 증여하면 주변 거래 시세에 따라 과세표준이 정해지므로, 저평가된 공시가를 기준으로 세금을 낼 수 있습니다. 반면, 관리처분인가 이후에는 권리가액과 조합 분담금, 프리미엄을 기준으로 증여세가 부과되어 세금 부담이 커질 수 있습니다^12. 따라서 재개발 사업 초기에 증여하는 것이 가장 유리합니다.

고액 현금거래와 세무조사 대비하기

현금 거래는 세무조사의 주요 대상이 될 수 있습니다. 고액 현금거래 보고 시스템을 이해하고 적절히 대비하는 방법을 알아보겠습니다.

고액현금보고제도(CTR) 이해하기

"천만원 이상 현금이체를 하게 되면 은행에서 자동적으로 금융정보분석원으로 해당 사실이 통보되는 것은 사실이나, 이러한 정보 모두가 국세청으로 넘어가는 것은 아니기에 천만원 이상 현금이체를 했다고 해서 모두 세무조사의 대상이 되는 것은 아닙니다."^4

우리나라에서는 하루 1,000만원 이상의 금융거래가 발생하면 금융위원회 금융정보분석원에 보고하는 고액현금보고제도(CTR)가 시행되고 있습니다. 금융정보분석원은 이 정보 중 한 달간 수억원 이상 현금거래를 한 사람들을 선별하여 탈세 혐의가 의심되는 사람들만 국세청으로 넘깁니다^4.

즉, 단순히 1,000만원 이상의 현금 거래를 했다고 해서 모두 세무조사를 받는 것은 아닙니다. 다만, 지속적으로 고액 현금거래가 발생하거나 다른 의심스러운 정황이 있다면 조사 대상이 될 가능성이 높아집니다.

자금출처 명확히 하기

"상속세무 조사 대상자는 과거 10년간의 계좌 이체 내역이 조사의 범위에 포함됩니다."^4

상속이나 증여와 관련된 거래에서는 자금출처를 명확히 하는 것이 중요합니다. 특히 가족 간 거래에서는 매매대금의 출처와 지급 방식이 명확해야 합니다. 차용증만으로 나중에 지급하겠다는 약정은 가족 간 매매에서 인정되지 않으며, 이는 증여로 추정될 수 있습니다.

국세청은 상속세 세무조사 시 과거 10년간의 계좌 이체 내역을 조사할 수 있으므로, 큰 금액을 주고받을 때는 정상적인 경로를 통해 거래하고 증빙서류를 잘 보관해두는 것이 좋습니다.

상속·증여 고민에 한숨 '푹'…"사전증여로 걱정 더세요"

사전증여를 통한 상속세 줄이기

상속세를 효과적으로 줄이기 위해서는 사전증여가 매우 중요합니다. 어떻게 활용하면 좋을지 알아보겠습니다.

10년 전 사전증여의 중요성

"상속세 및 증여세법에 따르면 상속 개시일 전 10년 이내에 증여한 재산은 상속재산에 가산된다. 10년 전 증여한 재산은 상속세를 부과할 때 과세표준으로 산입하지 않는다는 의미다."^11

상속세를 줄이는 가장 확실한 방법은 충분한 시간을 두고 사전증여를 하는 것입니다. 상속이 개시되기 10년 이전에 증여한 재산은 상속세 과세표준에 포함되지 않기 때문에, 미리 자녀에게 재산을 나눠주면 나중에 상속세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

예를 들어, 시간적 여유가 충분하다면 10년 단위로 여러 번 나누어 증여하는 것이 효과적입니다. 20년 전에 5억원, 10년 전에 5억원을 증여한 후 10억원을 상속하면, 총 세금을 4억 2천만원으로 줄일 수 있습니다^5.

비상속인에게의 5년 전 증여 활용하기

"상속인이 아닌 자에게 증여한 경우에는 5년간만 상속재산에 합산된다. 따라서 10년이라는 기간이 부담스러운 경우 상속인이 아닌 자에게 사전증여하는 것이 상속세 절세 방법이 될 수 있다."^5

만약 10년이라는 기간이 너무 길게 느껴진다면, 상속인이 아닌 자(손자, 손녀, 사위, 며느리)에게 증여하는 방법도 있습니다. 법정상속인이 아닌 사람이 사전증여를 받을 때는 5년만 지나도 상속재산에서 제외됩니다^11.

다만, 손자·손녀에게 증여할 경우 '세대 생략 할증 과세'를 고려해야 합니다. 현행법상 손자·손녀가 증여받을 경우 일반적인 증여세의 30%가 할증되고, 미성년자면서 증여 재산 가액이 20억원을 초과하면 40%까지 할증됩니다^11.

증여세 공제 제도 활용하기

"성인 자녀를 기준으로 10년간 5000만원씩 나눠 30년 동안 증여한다면 1억5000만원까지 세금을 내지 않고 재산을 물려줄 수 있는 것이다."^11

증여세에는 공제 제도가 있어, 10년마다 일정 금액까지는 세금 없이 증여할 수 있습니다. 현행법상 배우자에게는 최대 6억원, 성인 자녀에게는 5,000만원(미성년자는 2,000만원), 기타 친족에게는 1,000만원까지 증여세 공제가 가능합니다^11.

이 제도를 활용하면, 예를 들어 30년에 걸쳐 10년마다 자녀에게 5,000만원씩 증여하면 총 1억 5,000만원을 세금 없이 물려줄 수 있습니다. 상속세와 증여세는 누진세 구조이므로, 같은 재산이라도 여러 명에게 나눠 증여하면 세 부담을 크게 낮출 수 있습니다.

자산 유형별 증여 전략 선택하기

어떤 자산을 증여할지 선택하는 것도 절세 전략의 중요한 부분입니다. 부동산, 현금, 주식 중 어떤 것이 유리할까요?

부동산 증여의 장단점

"자녀가 채무를 상환할 능력이 있다면 부동산을 증여할 때 빚도 같이 물려줘야 한다. 전세보증금이나 주택담보대출 같은 부채를 함께 증여할 경우 증여세를 산정할 때 부채 부분을 제외하고 세금을 산출하기 때문이다."^11

부동산을 증여하면 증여세뿐만 아니라 취득세도 내야 하므로 세금 부담이 커질 수 있습니다^10. 하지만 부동산 증여에도 장점이 있습니다. 예를 들어, 부채와 함께 증여하면 부채 부분은 제외하고 세금을 계산하므로 세 부담을 줄일 수 있습니다.

또한 앞으로 가치가 오를 것으로 예상되는 부동산은 사전증여하는 것이 유리합니다. 증여일 현재의 시가로 평가하기 때문에, 이후 가치가 상승하더라도 상승분에 대해서는 추가 세금을 내지 않아도 됩니다.

주식과 현금 증여의 비교

"부동산을 증여하면 증여받는 자녀(수증자)는 증여세뿐 아니라 취득세도 내야 합니다. 그러나 현금과 주식은 취득세 부담이 없으므로 현금과 주식으로 증여하는 것이 유리합니다."^10

현금이나 주식으로 증여하면 취득세 부담이 없어 유리할 수 있습니다. 특히 상장주식은 증여일 전후 2개월의 종가 평균액으로 평가되므로, 주가 변동을 고려해 증여 시점을 선택할 수 있다는 장점이 있습니다.

예를 들어, 주당 5,000원인 주식 1만 주를 가지고 있고 현재 주가가 2만원이라면, 자녀에게 증여 시 종가 평균액이 1만원으로 평가되어 세금을 줄일 수 있습니다. 특히 주가가 계속 오를 것으로 예상된다면 일찍 증여하는 것이 유리합니다^10.

상속세 절세의 핵심은 사전 대비

상속세와 증여세 절세를 위해서는 미리 대비하는 것이 가장 중요합니다. 늦게 상담을 받으면 도움이 되지 않을 수 있으므로, 사전에 전문가와 상담하고 계획을 세우는 것이 좋습니다.

상속세 면제한도 알아두기

"상속세를 절세하려면 상속세 면제한도와 세율을 미리 알아두는 것이 좋습니다. 상속세는 기본적으로 5억까지 공제받을 수 있습니다. 따라서 상속재산이 5억 이하라면 상속세가 전혀 나오지 않습니다."^8

상속세는 기본적으로 5억원까지 공제받을 수 있습니다. 그래서 상속재산이 5억원 이하라면 상속세가 발생하지 않습니다. 하지만 부동산 가격 상승으로 이제는 평범한 서민들도 상속세를 걱정해야 하는 시대가 되었습니다.

효도와 절세의 모순적 관계

"상속세는 효도를 하면은 절세를 할 수 없습니다. 이제 이런 거예요. 자녀가 이제 부모님한테 이제 용돈이 이렇게 막 이렇게 매달 보내 드리고 또 이제 어 어머니가 청약에 당첨이 되신 거예요. 그래서 자녀가 대신이 분양금을 부담을 이제 하기로 합니다. 근데 이게 이렇게 하고 나서 이제 어머니가 돌아가시게 되면은 자녀 입장에서는 실질적으로 부모님한테 물려받은게 없거든요. 그런데이 상속세에서 부모님에게 준 생활 비라지 대신 부담한 분담금 같은 거에 대해서 상속 재산에서 제외를 해 준다던가 이런 혜택이 전혀 없습니다."^13

흥미로운 점은 상속세 구조가 효도와 모순되는 측면이 있다는 것입니다. 자녀가 부모님께 생활비를 드리거나 청약 분양금을 대신 부담해도, 부모님이 돌아가시면 그런 효도는 상속세 계산에서 전혀 고려되지 않습니다.

이럴 경우 전문가들은 부모님이 주택 한 채만 가지고 계시다면, 그 주택을 담보로 주택연금을 받게 하는 것이 좋다고 조언합니다. 주택연금은 부채로 인정되어 상속세 절세에 도움이 되기 때문입니다^13.

결론: 미리 준비하는 것이 최선의 절세 전략

상속세와 증여세 절세는 미리 준비하는 것이 가장 중요합니다. 질병을 예방하는 것이 치료보다 쉽듯이, 상속과 증여도 사전에 충분히 대비하면 훨씬 효과적으로 세금을 줄일 수 있습니다.

가족 간 매매, 재개발 주택 활용, 사전증여, 가족법인 설립 등 다양한 절세 방법이 있지만, 각 가정의 상황과 자산 구성에 따라 최적의 전략은 다를 수 있습니다. 따라서 반드시 전문가와 상담하여 자신에게 맞는 절세 계획을 세우는 것이 중요합니다.

상속세와 증여세 절세는 단순히 세금을 줄이는 것을 넘어, 부모의 평생 노력으로 모은 재산을 자녀에게 온전히 물려주기 위한 노력입니다. 부자들만의 비법이 아닌, 모든 가정이 알아두면 좋을 지식임을 기억하세요!

#상속세절세 #증여세전략 #가족간매매 #재개발주택증여 #세금없는상속 #강남부자비법 #주택연금활용 #사전증여 #상속세공제 #자산관리 #상속계획 #절세비법 #부동산증여

⁂