대치동 은마아파트, 46년 역사의 종착역! 최고 49층 대단지로 화려하게 재탄생

강남 재건축의 상징이자 대한민국 사교육의 중심지로 꼽히는 대치동 은마아파트가 드디어 화려한 변신을 앞두고 있습니다. 1979년에 지어진 이 아파트가 최고 49층, 6000여 가구의 초대형 단지로 거듭난다는 소식! 오랜 세월 동안 재건축의 꿈을 안고 있던 은마아파트의 새로운 미래가 마침내 구체화되고 있는데요. 오늘은 대치동 은마아파트의 현재와 미래, 그리고 부동산 시장에서의 가치까지 속속들이 파헤쳐 보겠습니다.

17일 정비계획 변경안이 발표된 서울 강남구 은마아파트의 모습. /뉴스1

은마아파트의 화려한 과거와 현재

강남 교육 1번지의 상징, 은마아파트

"은마아파트는 서울이 망해도 끄떡없다"라는 우스갯소리가 있을 정도로 강남을 대표하는 아파트입니다. 1979년 준공된 은마아파트는, 그러니까 무려 46년의 역사를 자랑하는 대치동의 랜드마크인데요. 28개동에 4424가구가 모여 사는 대규모 단지로, 대한민국 교육열의 중심지로 불리는 대치동 학원가와 가까운 위치에 자리잡고 있습니다^2.

"대한민국 사교육 1번지"라는 별명답게 은마아파트는 교육열 높은 학부모들에게 언제나 인기 있는 주거지였습니다. 오래된 건물임에도 불구하고 그 가치를 인정받아 온 이유죠. 최초 분양가는 2700만원선이었으나, 현재는 그 가격의 100배 이상으로 뛰어올랐다니 놀랍지 않나요?^4

2022년 10월 20일 은마아파트. /조선DB

30년째 이어진 재건축의 꿈

은마아파트는 1996년부터 재건축을 논의해왔습니다. 무려 30년 가까이 재건축을 위해 노력해왔지만, 주민들 간의 이견과 법적 공방으로 진행이 지연되었죠. 2003년 추진위원회 승인을 받았지만, 조합 내부의 법적 공방이 지속되다가 작년 8월에야 법적 리스크가 해소되었고, 2023년 드디어 재건축 조합이 설립되었습니다^3.

그동안 "10년, 20년 전에도 '끝물'이라던 은마아파트"라는 말이 있을 정도로 재건축에 대한 기대와 실망이 반복되었습니다. 하지만 이제 진짜 변화의 시간이 다가오고 있네요

대규모 변신을 앞둔 은마아파트 재건축 계획

최고 49층 5962가구의 초대형 단지로 탈바꿈

서울 강남구는 대치동 은마아파트의 정비계획 변경안을 마련했습니다. 지은 지 46년 된 최고 14층 4424가구 아파트를 최고 49층 5962가구로 재건축한다는 내용이 담겼는데요. 이 중 공공임대는 891가구, 공공분양은 122가구입니다^2.

역세권 개발 인센티브로 용적률을 최고 320%까지 적용할 예정이라고 하네요. 앞서 지난 2023년 수립했던 계획안은 용적률 300%를 적용해 최고 35층 33개동, 5778가구로 짓는다는 내용을 담고 있었으나, 더 높은 용적률을 적용해 184가구를 더 짓게 됐습니다^3.

미래 지향적 도시 계획의 핵심 요소들

재건축 계획에는 단지 주변 대치동 학원가의 주차난을 해소하기 위한 방안도 포함되어 있습니다. 수도권 광역급행철도(GTX)-C 노선이 부지 지하를 지나가는데, 그 상부에는 아파트를 짓지 않고 공원을 조성한다고 합니다. 공원 지하에는 공영 주차장을 설치해 개방한다는 계획인데요. 강남구 관계자는 "단지 주변 대치동 학원가의 주차난을 해소하는 데 도움이 될 것"이라고 말했습니다^2.

또한 공공 기여로 빗물을 담을 수 있는 지하 저류 시설도 만든다고 하네요. 대치동 일대는 2022년 폭우에 침수된 적이 있어서 이를 방지하기 위한 조치로 보입니다^2.

은마아파트 부동산 시장 현황과 투자 가치

은마아파트 매매가격과 시세 변화

'강남 재건축 바로미터'로 불리는 은마아파트의 시세는 언제나 관심의 대상입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 은마아파트 전용 84㎡ 5층 매물은 지난달 21일 35억5000만원에 거래됐습니다. 76㎡ 9층 매물은 같은 달 29일 30억2000만원에 매매됐고요^3.

10년 전과 비교해도 은마아파트의 가격 상승은 놀랍습니다. 10년 전 재건축 시장에 대한 회의적 의견이 많던 시기에도 은마아파트에 투자했다면 3배 가까운 시세 차익을 거둘 수 있었을 것으로 나타납니다^4.

전세 시장의 변동성

최근 은마아파트의 전세 시장에도 변화가 감지되고 있습니다. 2025년 1월 기준으로 서울 아파트 전세 가격은 하락세로 전환했는데요. 대치동 은마아파트는 전용면적 84㎡규모가 작년 11월 전세보증금 11억 2500만원에 계약이 체결됐으나 12월엔 8억 4000만원까지 보증금이 떨어졌습니다^15.

하지만 새 학기를 앞두고 서울 대표 학군지 아파트 전셋값이 다시 상승하는 경향도 보입니다. 자녀의 좋은 교육 환경을 위해 이사를 마다하지 않는 '맹모(孟母)'들이 발 빠르게 움직이면서 학군지의 '진입장벽'이 갈수록 높아지고 있다고 해요^12.

은마아파트 생활 정보와 주변 환경

은마아파트 상가와 맛집 탐방

은마아파트의 또 다른 매력은 바로 대규모 지하상가입니다. 겉에서 볼 때는 평범해 보이지만, 지하에는 마치 전통시장이 통째로 들어간 듯한 대규모 상권이 형성되어 있습니다^6.

이곳에는 '만나분식'과 '튀김아저씨'로 불리는 유명 맛집들이 있어요. 특히 '만나분식'은 타블로 가족이 자주 찾는다고 알려져 더욱 유명해졌습니다. 김영철 등 연예인들도 자주 찾는 곳이라고 하네요. 떡볶이, 튀김, 순대 등 다양한 분식을 맛볼 수 있습니다^6.

상가에는 반찬가게, 전집, 닭강정, 손칼국수 등 다양한 음식점들이 자리하고 있어요. 또한 보석상, 옷가게, 미용실 등 생활에 필요한 거의 모든 업종의 가게들이 밀집해 있습니다^6.

교통과 생활 편의성

은마아파트는 대치역 3번 출구와 바로 연결되어 교통이 매우 편리합니다. 도보로 6분 거리에 위치해 있어 접근성이 좋죠^13. 또한 지하철뿐만 아니라 버스 노선도 잘 갖춰져 있어 서울 어디든 쉽게 이동할 수 있습니다.

주변에는 서울대곡초등학교(도보 5분), 서울대현초등학교, 단국대학교사범대학부속중학교, 개원중학교, 휘문중학교 등 명문 학교들이 밀집해 있어 교육 환경이 매우 우수합니다^13.

은마아파트와 함께하는 지혜로운 부동산 선택법

재건축을 앞둔 은마아파트, 투자 가치는?

재건축이 확정된 은마아파트, 지금 투자하는 것이 좋을까요? 재건축이 예정된 아파트는 일반적으로 사업 진행에 따라 가격 변동이 생기는데요. 특히 강남 재건축의 상징인 은마아파트는 많은 투자자들의 관심을 받고 있습니다.

현재 은마아파트는 사업시행인가를 앞두고 있으며, 이후 시공자 선정, 관리처분 인가 등의 절차를 밟게 됩니다^3. 재건축 일정에 따른 가격 변동을 예측하고 투자 시점을 잘 선택하는 것이 중요할 것 같네요.

대치동 아파트 선택 시 고려할 사항

대치동에서 아파트를 구매하거나 전세를 고려 중이라면, 단순히 가격만 보지 말고 다양한 요소를 고려해야 합니다. 학군, 교통, John 상권 등 생활 인프라는 물론, 향후 개발 계획, 재건축 진행 상황 등도 꼼꼼히 살펴봐야 하죠.

특히 전세를 고려한다면, 최근의 시장 변동성을 염두에 두어야 합니다. 한 학부모는 "학군지는 공기부터 다르다고 하더라고요. 전세자금 대출을 4억원 받으려고 하는데 주변에선 무모하다고 말리네요"라고 고민을 토로했습니다^12. 은마아파트와 같은 명문학군 지역의 전세는 그만큼 부담이 크다는 뜻이겠죠.

결론: 변화하는 은마아파트, 미래는 어떻게 펼쳐질까?

46년의 역사를 가진 대치동 은마아파트가 드디어 재건축을 통해 새로운 모습으로 태어납니다. 최고 49층, 5962가구의 초대형 단지로 변신할 은마아파트는 앞으로도 강남 부동산 시장의 중심에 서게 될 것으로 보입니다.

재건축을 통해 현대적인 주거 환경과 편의시설을 갖추게 된다면, 은마아파트의 가치는 더욱 높아질 것으로 예상됩니다. 하지만 재건축 과정에서의 변수나 부동산 시장의 변동성도 염두에 두어야 하겠죠.

여러분은 어떻게 생각하시나요? 대치동 은마아파트의 재건축이 강남 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요? 재건축 이후의 모습이 기대되는 한편, 오랜 역사와 추억을 간직한 은마아파트의 현재 모습도 소중히 기억해두면 좋을 것 같네요.

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